상권형성 원리와 투자시 주의사항

상권형성 원리와 투자시 주의사항

 

 

 

 

부동산 시장의 장기침체로 매월 임대수익을 얻을 수 있는 안정적이고, 수익율 높은 상가투자에 대한 관심이 증가하고 있다.

상가는 안정적인 임대수익과 시세차익을 얻을 수 있는 장점이 있지만, 투자비가 많이 들고 리스크가 큰 부동산이기 때문에 투자에 신중을 기해야 한다.

특히, 상가는 지역별 ․ 업종별로 투자유형이 다르고, 같은 건물이라도 층별로 수익성이 다르기 때문에 상권형성에 대한 전문지식과 상가를 고르는 안목을 키우는 것이 필요하다.

 

상권형성

 

좋은 상가에 대한 안목을 키우기 위해서는 상권이 어떻게 형성되는지를 이해하는 것이 중요한데, 일반적으로 오른쪽의 법칙, 낮은 곳의 법칙, 푸쉬의 법칙, 장애물 회피의 법칙 등이 있다.

 

(1) 오른쪽의 법칙

오른쪽의 법칙이란 우리나라의 상권은 대부분 오른쪽에 형성된다는 법칙이다. 우리나라의 경우 퇴근길이나 하교길의 오른쪽이 왼쪽보다 상권을 만들기 훨씬 좋은 조건을 가지고 있기 때문에 대부분의 상권이 오른쪽에 형성된다는 것이다.

즉, 우리나라의 경우 차량의 동선이 퇴근길에서 오른쪽으로 붙어서 가게 되고, 대중교통은 오른쪽에서 이용 해야만 목적지로 이동할 수 있기 때문에 대부분의 상권이 오른쪽에 형성 된다는 것이다.

주의해야 할 점은 오른쪽에 상권이 형성되기 어려운 입지적 장애요인이 있거나, 공법적 규제가 있는 경우에는 오른쪽의 법칙을 적용하기 어렵다는 점이다.

 

(2) 낮은 곳의 법칙

상권은 물이 흘러서 모이는 것처럼 낮은 곳 또는 평지에 만들어 진다는 법칙이다. 상권이 형성되기 위해서는 유동인구가 모여서 머물 수 있는 조건을 갖추고 있어야 하는데, 유동인구가 머물 수 있는 곳은 낮은 곳과 평지에서만 가능하기 때문에 이곳에 상권이 형성된다는 것이다.

그러나 낮은 곳이나 평지라고 하여 무조건 상권이 형성된다기보다는 골목길과 함께 동선을 만들 수 있는 조건을 갖추어야 한다.

낮은 곳의 법칙은 높은 곳에서 낮은 곳으로 유동인구가 흘러 들어 평지 위주로 상권이 형성되는데, 도로 면의 경우 상가 건물보다는 오피스용 건물이 형성되고, 중심지 또는 안쪽으로 이동하면서 상권이 형성된다.

 

(3) 푸쉬의 법칙

푸쉬의 법칙이란 유동인구가 어떤 공간에 들어오게 되면 뒤에서 오는 유동인구 때문에 앞으로 자연스럽게 밀리면서 상권이 형성된다는 법칙을 말한다.

흔히 쇼핑몰이나 백화점에서 에스컬레이터를 타고 이동을 한 후 뒤에서 타고 오는 사람을 배려해 앞으로 자리를 더 길게 이동하는 현상을 푸쉬현상이라 하는데 이 현상에서 발달한 법칙이다.

푸쉬의 법칙은 상권 내부에서 뿐만 아니라 건물 내부에서도 이루어지며, 역세권에서도 일어나며, 상권의 특성에 따라 푸쉬현상을 일으키는 공간이 길수도 있고 짧을 수도 있다.

푸쉬의 법칙에 따르면 일반상권의 초입공간에 진입하는 순간 푸쉬현상에 의해 발걸음 속도가 빨라지게 되는데 이때 점포에는 충동구매 현상이 강한 상품이 자리 잡게 된다.

이 푸쉬의 법칙이 일어나는 상권에서는 저렴한 금액에 지나가는 유동인구의 시선을 잡을 수 있는 업종 또는 상품이 주를 이루게 되며 주로 젊은 층의 상권에서 많이 나타난다.

 

(4) 장애물 회피의 법칙

장애물 회피의 법칙이란 유동인구는 건물, 도로, 공간 등 장애요인을 피하면서 상권을 이용하고 새로운 동선을 만들면서 상권을 형성한다는 법칙을 말한다.

유동인구는 상권으로 들어온 후 하나의 동선을 만들고, 그 동선을 토대로 상권을 확대시키게 되는데, 이 때 유동인구가 이동하는 동선을 바꾸는 것은 장애요인이며, 이 장애요인에 영향을 받으며 상권이 형성된다는 것이다.

상권형성에 영향을 주는 장애요인에는 대형건물, 주유소, 학교, 주요 관공서, 큰 공원, 주차장, 하천, 철길, 4차선 이상의 연결통로 없는 도로, 주거밀집지 등 있다.

특히, 공법상의 제한에 따른 장애는 상권이 형성되기 어렵기 때문에 토지이용계획확인서를 통해 토지의 용도를 확인하는 것이 필요하다.

 

상가 종류별 특성과 상가투자 시 주의사항

 

상가투자는 초기자금이 많이 들고, 입지별 특성이 다르고, 동일지역의 상권이라도 업종과 상품에 따라 매출에 차이가 나기 때문에 신중한 투자 전략을 세워야 한다.

상가의 종류에는 근린상가, 아파트 단지상가, 주상복합상가, 대규모 판매시설, 중심상가 등이 있으며, 입지적 특성과 이용하는 소비계층과 소비패턴이 다르기 때문에 투자 시 꼼꼼히 살펴 보아야 한다.

 

(1) 근린상가

근린상가란 주거지역 인근에 입지하여 주민들의 생활편의를 제공하는 상가를 말하며, 건축법상 제1종과 제2종 및 일부 판매시설이 있으며, 생활편의 소매점, 일용품점, 학원, 병원, 식당 등 서비스 업종이 입점할 수 있다.

근린상가는 33~45㎡ 정도의 소규모로 분양하는 경우가 많으며, 소액투자가 가능하기 때문에 몇천만원부터 투자를 할 수 있는 곳도 있다.

상가투자에서 가장 흔한 것이 근린상가지만 근린상가들이 지역마다 하나씩 자리를 잡아가고 있기 때문에 인근 상권과의 경쟁여부를 따져 보고 투자하는 것이 좋다

근린상가에 투자 할 경우에는 배후 세대수 대비 상가 면적이 적정한지를 따져보고, 교통량의 흐름, 세대수, 평형대 등을 고려하여 투자하는 것이 좋다.

 

(2) 아파트 단지상가

아파트 단지상가는 아파트 주민들의 생활편의를 위해 만들어진 아파트 단지 내의 상가를 말하며, 소액으로 투자할 수 있다.

인근에 새로운 상권이 형성되면 주민들이 이곳으로 이동하기 때문에 아파트 단지상가는 서비스업의 일종인 부동산, 미용실, 세탁소 등과 생필품업 만이 유지되는 특성이 있다.

아파트 단지상가는 1,000세대 이상의 중소형 단지에 투자하는 것이 좋으며, 중·대형 평형대의 경우 가족구성원인 50대 이상은 주로 백화점 등에서 소비를 하고, 20대의 대부분은 중심상업지 등에서 소비하기 때문이다.

아파트 주민들을 대상으로 하기 때문에 독점적으로 고객을 확보할 수 있어 매출이 안정적인 장점이 있지만, 인근 상권에 고객을 빼앗길 수 있기 때문에 투자 시 상가의 미래가치와 수익률을 철저히 검토 후 투자해야 한다.

 

(3) 주상복합상가

주상복합상가는 아파트 건물 아랫부분에 상가를 입지시키는 형태로서 건축법상 전체 면적의 10~30%는 상가를 건축해야 하는 규정 때문에 만들어 진 상가이다.

주상복합상가는 상가 위주의 건물이 아닌 주거 위주의 건물로써 업종이 제한되며 상가 배치 면에서도 다소 불리하다.

주상복합상가는 동일건물에 주거와 상업이 가능하기 때문에 편리한 장점이 있으나, 일반적으로 전용면적이 적고, 관리비가 비싸고, 분양가격도 높아 인구 밀집지역이 아닌 경우에는 투자에 신중을 기해야 한다.

 

(4) 대규모 판매시설

대규모 판매시설이란 도매시장, 소매시장, 대형소매점을 말하는데, 동대문, 남대문, 국제시장 등을 도매시장 또는 소매시장이라 하고, 백화점, 쇼핑센터, 할인매장 등은 대형소매점이라 한다.

대규모 판매시설은 테마상가, 쇼핑몰, 할인점 등 전문적인 업종으로써 역세권, 중심상업지역 등에 입지하며, 소액투자자를 유치하는 방식을 취하며 젊은 층 위주로 영업을 한다.

투자를 위해서는 젊은 고객이 편리하게 접근할 수 있고, 대중교통이 발달되어 있는지, 업종 구성이 전문화되어 있는지 등을 고려하여 투자해야 한다.

 

(5) 중심상가

중심상가는 기존에 형성된 전통적 중심상가와 신도시개발에 의해 형성된 중심상가가 있으며, 지역을 대표하는 랜드마크 상권이며, 접근성이 좋고 유동인구가 많아 대부분 매출이 높다.

중심상업지역에 위치한 역세권 상가에 투자하는 것이 좋으며, 입지와 업종을 잘 선택하면 중심상가 중에서도 고객을 더 많이 끌어 들일 수 있다.

중심상가라는 특수성 때문에 매매가격과 임대료가 비싸기 때문에 수익률을 잘 따져보고 투자해야 하며, 신도시의 경우 초기에는 상권형성에 시간이 소요된다는 점을 주의해야 한다.

 

<표1> 상가 종류별 특성과 상가투자 시 주의사항

상가종류	특 성	장 점	주의 할 점
근린상가	주거지 인근 주민들의 생활편의를 위한 상가	분양평수 33~45㎡ 정도의 소액투자 가능	세대수 대비 상가면적, 교통량의 흐름, 평형대 등을 고려하여 투자
아파트 단지상가	아파트 주민들의 생활편의를 위한 상가	아파트 주민대상의 독점상권	1,000세대이상 중소형 단지가 좋고, 상가의 미래가치와 수익률 검토 후 투자
주상복합 상가	상가를 10~30% 건축해야 하는 규정 때문에 만들어진 상가	동일건물에 주거와 상업 시설이 입지하여 편리	전용면적 적고, 관리비 비싸고, 분양가격 높음
대규모 판매시설	도매시장, 소매시장, 대형소매점 등 전문업종의 상가	소액투자 가능하며, 젊은 층 위주로 영업	대중교통 발달, 업종구성 전문화 등을 고려하여 투자
중심상가	기존의 중심상가와 신도시개발에 의해 형성된 중심상가	랜드마크 상권이며, 접근성 좋고 유동인구 많아 매출 높음	매매가격 및 임대료가 비싸 수익률 따져 봐야 하며, 신도시의 경우 상권형성에 시간이 걸림

 

좋은 상가 고르는 요령

 

매월 안정적인 수익이 발생하는 양질의 상가를 찾기 위해서는 발품을 많이 팔고, 좋은 상가가 갖추어야 할 요건들을 알아 두는 것이 좋다.

첫째, 고객들의 시선을 사로잡는 상가가 좋다. 고객의 시선을 많이 끌어야 매출을 높일 수 있기 때문에 고객들에게 잘 노출되는 곳이 좋다. 시선에 잘 노출되는 상가는 장사가 잘되어 상가의 가치가 높아진다.

둘째, 접근성이 용이해야 한다. 사람의 시선을 잘 끌 수 있는 상가라도 접근하기가 어렵다면 피해야 한다. 아무리 눈에 잘 띄어도 강 건너에 위치하여 접근하기가 어려우면 고객들로부터 멀어지게 된다.

셋째, 유동인구와 고정고객이 많아야 한다. 유동인구가 많다는 것은 그 만큼 외부 고객의 유입이 많다는 것이고, 고정고객이 많다는 것은 상권이 튼튼하다는 의미이기 때문에 항상 상권이 살아있는 양질의 상권이 될 수 있다.

넷째, 인근에 경쟁 상가가 없어야 한다. 인근지역에 경쟁이 될 만한 상가가 있는지, 또는 경쟁 상가가 새로 건축될 가능성이 있는지 등을 살펴 보아야 한다. 경쟁 상가의 상존과 새로운 상가의 입점은 내 상가에 매출에 직접적인 영향을 미칠 수 있기 때문이다.

 

 

[참고문헌]
신일진, 「상가투자와 점포창업 바이블」, 매일경제신문사, 2013
황두한 외, 「부동산의 이해」, 부연사, 2010

 

 

 

 

원문보기:http://land.naver.com/news/magazineView.nhn?arti_seq=8990375