부동산 '공동명의' 절세 효과는?

 

                    

 

■ 경제와이드 백브리핑 '생활경제' - 출연 : 장한식 부동산 전문가

부동산 재테크에서 빼놓을 수 없는 게, 바로 ‘세금’입니다. 취득 시부터 보유, 양도할 때까지 세금과는 뗄 수 없는 관계이기 때문인데요.

그래서 조금이라도 세금을 줄이는 방법으로 ‘공동명의’가 주목받고 있죠. 과연 절세 효과는 어느 정도일까요?

Q.부동산 절세에 있어 ‘부부 공동명의’가 단연 주목받고 있는데요. ‘부부 공동명의’와 절세로 이어지는 건, 왜 그런가요?

우리나라 소득세법의 구조 때문인데요, 누진세율 구조를 취하고 있어, 과세표준이 높아지면 세율도 덩달아 높아지는 거죠.

 

쉽게 생각하면, 부동산의 명의가 나눠지면 각각의 지분으로 된 금액에 따라 세금을 내기 때문에, 전체 세금의 액수는 그만큼 낮아질 수밖에 없는 겁니다.

Q.부동산 세금을 따질 때 가장 먼저 생각하게 되는 것이 바로 취득이잖아요. 그런데 취득세는  ’공동명의‘를 하더라도, 절세 효과는 없다면서요?

단순하게 결론 내리자면, 취득세는 누진세율 구조가 아니기 때문인데요 실제 취득금액을 기준으로 단일세율이 적용됩니다. 살펴보면 주택은 면적에 따라 3.5%까지, 주택 외 부동산은 4.6%의 단일세율이 적용돼 세금이 부과됩니다.

따라서 공동명의로 부동산을 취득하더라도, 내야할 세금 총액은 전혀 변하지 않는 겁니다.

Q. 그렇다면 부동산을 보유할 때 내는 ’재산세‘는 어떤가요?

재산세의 경우도 취득세와 마찬가지로 공동명의 혜택은 없습니다. 구조를 살펴보면, 부동산 시가 표준액 기준으로 세금 총액을 계산하게 되는데.

공유재산인 경우, 지분에 해당하는 부분에 대해 각각 세금을 부담하게 됩니다.

공동명의인 경우에도 마찬가지로 적용되는 거죠. 때문에 공동명의라도 재산세는 줄지 않습니다.

Q. 종합부동산세와 임대소득세의 경우는 어떤가요?

종부세와 임대소득세는 분명 공동명의로 했을 때 절세 효과를 볼 수 있는데요. 우선 종부세를 보면, 기존의 부부합산이 부부별산으로 전환됐는데, 이렇게 되면 부부 간에 부동산을 분산하여 소유하게 돼 결과적으로 부부가 각각 공제금액을 적용받을 수 있게 됩니다.

다음으로 임대소득세는 임대료 수입에서 필요경비를 차감한 소득금액에 소득공제를 차감하고, 과세표준을 산정해 구간별 누진세율을 적용합니다.

따라서 공동명의를 한다면 누진세율 구간이 낮아져 절세효과가 있는 겁니다.

Q. 이 외 ’공동명의‘ 비율이 급속히 증가한 것은 단연 ’분양권 공동명의‘ 일 텐데요. 왜 이렇게 관심이 높아지고 있는 건가요?   

최근에 가장 증가가 뚜렷한 건 ’분양권 공동명의‘인데요. 우선 양도소득세를 줄일 수 있습니다.

예를 들어 보유기간 2년 이내, 취득가격과 필요경비를 공제한 양도소득금액이 1억 원이 발생되었다고 가정해보면요.

분양권을 매도할 때 1년에 한 번 기본공제를 받을 수 있는 금액이 250만 원이고. 여기에 세율 40%와 10%의 지방소득세, 양도소득세까지 하면 총 44%인데요. 계산을 해보면 4180만 원의 세액이 나옵니다.

그런데 부부공동명의로 된 분양권을 매도하게 되면요. 소득금액이 반으로 나눠져 한 사람당 5천만 원의 소득금액이 나오죠.

여기에 같은 셈법으로 계산하면 세액은 1980만 원. 부부합산 세액은 3960만 원이 나옵니다. 따라서 220만 원을 절세할 수 있는 거죠.

그리고 분양권은 공동명의로 변경하더라도, 취득 비용이 발생하지 않기 때문에 취득세에서 자유롭고.

또 배우자가 소득이 없는 무직자라도 최근 10년 간 부부 간 증여한도액이 6억 원을 넘지 않는다면, 증여세를 내지 않아도 됩니다.

 

 

 

 

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