겸용주택 비과세, '거주'는 필수

 

 

 

 

 

매년 8월이면 정부는 세법개정안을 발표한다. 납세자라면 개정안을 꼼꼼히 살펴봐야 하겠지만 이번 세법개정안에서는 겸용주택 양도세를 눈여겨 볼만하다.

 

◆개정안, 주택부분만 ‘주택’

겸용주택이란 상가와 주택으로 구성된 건물로 1층은 상가, 2층과 3층은 주택으로 돼있는 형태다. 현행세법에서는 주택면적이 주택외면적보다 큰 경우 건물 전체를 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 적용한다. 주택 면적이 주택외 건물 면적보다 큰 경우 주택에 부수되는 토지에 있는 주택과 주택 외 건물 전부를 주택으로 봐서 비과세를 적용하고 주택 면적이 주택 외 건물 면적보다 작거나 같으면 주택부분만 비과세 적용하고 있다.

개정안에 따르면 겸용주택의 경우 주택면적이 주택 외 면적보다 큰 경우라도 주택부분만 주택으로 보아 1세대1주택 비과세 규정을 적용하게 된다. 주택과 주택 외 부분의 연면적은 무관하게 주택부분만 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세규정을 적용한다.

또 실거래가 9억원 초과 겸용주택의 경우 주택과 주택 외 부분을 분리해 양도소득금액을 계산한다. 겸용주택의 경우 주택부분과 주택 외 부분, 부수토지의 실거래가액 합계액이 9억원을 초과하는 경우를 말한다.

이렇게 되면 1세대1주택 고가겸용주택의 경우 주택 외 부분에 대해서는 주택으로 보지 않기 때문에 장기보유특별공제 최대 80%공제하는 것을 배제한다. 주택 외 부분은 일반부동산의 장기보유특별공제를 적용해 연2%, 최대 30%(15년 보유)만 적용하게 된다.

 

◆겸용주택 비과세… 거주 ‘필수’

10년 이상 보유한 겸용주택을 양도한 경우를 예를 들어보자. 해당 겸용주택은 전체면적 162.8㎡ 중 주택부분은 85.7㎡, 상가부분(주택 외)은 77.1㎡ 이다. 38억원에 양도했을 때 현행법으로는 1억6100만원의 양도소득세를 납부했다. 이 경우 장기보유특별 공제액은 주택부분(11억6900만원)과 상가부분(7억700만원)을 합한 18억7600만원이다. 전체를 주택으로 보아 9억원 초과분에 상당하는 양도차익에 대해 80% 장기보유특별 공제를 적용한다.

반면 개정안에 따르면 4억300만원을 납부해야 한다. 9억원 초과 금액 중 주택부분에 대해서만 비과세를 적용하고 주택·상가부분별 장기보유특별공제(주택 80%, 상가 30%)을 적용한다. 주택, 상가 장기보유특별 공제액은 각각 9억4700만원, 3억4700만원이다.

위 규정은 오는 2022년 1월1일 이후 양도 시부터 적용된다. 이보다 앞서 오는 2020년 이후 주택을 양도하는 경우 1세대1주택 고가주택양도 시 9억초과 부분에 대한 장기보유특별공제율 80%를 적용받기위해서는 2년 이상 거주해야 하는 점을 고려해야 한다.

따라서 겸용주택이라도 비과세를 받기 위해서는 겸용주택에 거주하는 것이 선행돼야 함을 잊지 말아야 한다. 2년 거주 시 장기보유특별공제율 80% 적용은 이미 개정됐지만 주택외부분에 대한 1세대1주택 비과세 적용규정은 올해 세법개정안에 실려 있는 것으로 아직 확정된 것은 아니다. 의견수렴과정을 거쳐 올 연말에 이후에 확정되므로 진행 상황을 살펴서 대책을 마련해야 할 것이다.

 

 

 

 

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