‘비과세 거주요건’, 제대로 모르면 손해봅니다!

 

비과세 판단을 위한 거주요건은 ‘취득일' 기준!‘

 

1세대 1주택 비과세'를 예로 들자면, 1세대가 1주택만 보유하는 경우로 2년 보유 혹은 2년 거주로 비과세 요건이 달라집니다. 이는 조정대상지역이 지정되기 전에 취득하면 ‘보유', 그렇지 않고 조정대상지역이 지정된 후에 취득하면 ‘거주'를 해야 비과세가 가능한데요, 취득일이 기준입니다. 즉, 비조정대상지역 상태에서 취득한 후 조정대상지역으로 지정되었다 하더라도 취득일 당시 규제지역이 아니었으므로 2년 보유만 해도 비과세가 됩니다.

그리고 이러한 ‘1세대 1주택 비과세' 혹은 ‘일시적 2주택 비과세'는 요건만 맞으면 횟수에 상관없이 계속해서 비과세될 수 있습니다. 당연히 그 요건은 매우 엄격하게 적용됩니다(실질적인 세대분리, 보유/거주 기간 등).

9억 초과 고가주택이라면?

취득일을 기준으로 한 비과세만 본다면 그래도 좀 괜찮습니다. 문제는 ‘양도일'도 따져야 하는 것인데요. 실거래가가 9억이 넘는 고가주택이 그 대상입니다.

 

즉, 매도가격이 9억을 넘지 않으면 다음 내용은 신경 쓰지 않아도 됩니다. 간혹 공동명의로 명의를 분산하면 9억이 넘지 않으니 괜찮으냐고 물어보는 데 그때는 ‘아니오' 입니다. 즉, 전체 거래가액이 9억이 넘으면 일단 고가주택에 들어갑니다.

 

9억이 넘는 고가주택이 있고 해당 주택이 비과세라고 합시다. 당연히 이때 비과세는 앞서 말씀드린 것처럼 ‘취득일'을 기준으로 2년 보유냐, 아니면 거주냐를 따지면 되겠죠? 그런데 우리 세법은 9억이 넘는 고가주택에 대해 비과세를 해주더라도 9억까지는 비과세 그리고 9억이 넘는 초과분에 대해서는 과세를 합니다. 이때 9억은 매매가격이지 양도차익이 아님을 강조 드립니다.

 

10억짜리 아파트를 매도했는데 비과세라고 할 때, 9억까지만 비과세입니다.

 

 

조금 이상하죠? 9억이 넘었다는 이유만으로 세금을 내야 하니 말이죠. 그래서 정부에서는 9억 초과분에 대해서는 최대 80%의 장기보유특별공제(이하 장특공)를 적용시켜 형평성을 맞췄는데요, 이게 올해부터 바뀌었습니다. 9억 초과분에 대해 80% 장특공을 받으려면 무조건 ‘2년 거주'를 해야 합니다.

 

이쯤에서 질문 하나 드립니다. 이때 ‘2년 거주'는 비과세 요건인가요? 아니죠. 80% 장특공을 받기 위한 요건일 뿐입니다. 따라서 아무리 고가주택이라 하더라도 조정대상지역 지정 전 취득했다면, ‘2년 보유'만으로 비과세를 받을 수 있습니다.

 

그리고 9억 초과분에 대한 장특공 80%를 받으려면 다시 ‘2년 거주'를 따져봐야 하는 것입니다. 취득일과 양도일 모두를 체크해야 하는 시기가 왔습니다. 그리고 내년 ‘21년도가 되면 9억 초과분에 대한 장특공은 다시 바뀝니다.

 

 

 

 

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