주택임대, 꼭 알아야 하는 '네가지'

기준금리가 사상 최저수준으로 떨어지자 부동산시장으로 눈을 돌리는 투자자가 많다. 낮아진 예금금리만큼 대출금리도 떨어져 자금차입 부담이 줄었기 때문이다. 특히 매월 일정한 임대수입이 기대되는 오피스텔 등에 투자자의 관심이 높다. 낮아진 예금금리 탓에 기존 전세를 월세로 전환하는 등 임대사업자를 꿈꾸는 이들이 점차 늘어날 전망이다.

소득이 있다면 세금을 내기 마련. 매년 부담하게 될 세금은 투자수익률과 직결되므로 임대사업에 뛰어들기에 앞서 사업자가 부담할 세금을 꼼꼼히 분석하는 것이 중요하다. 특히 2014년 2월 정부가 발표한 주택임대차시장 선진화 방안에 따라 소규모 임대사업자에 대한 소득세 유예가 올해로 종료된다. 따라서 내년부터 달라질 임대사업자의 세금부담도 미리 체크하는 것이 좋다.

 

◆내년부터 달라지는 주택임대소득세

현행 세법에 따르면 가족이 보유한 주택 수, 본인이 얻는 연 임대수입 규모에 따라 부담하는 소득세가 달라진다. 특히 주택임대의 경우 정책적으로 상가나 토지임대에 비해 낮은 소득세를 부과하고 일부 요건을 충족하는 주택임대사업자의 경우 소득세가 아예 발생하지 않는다.

1세대 1주택자는 임대하는 주택이 기준시가 9억원 이하라면 올해와 동일하게 내년에도 소득세를 부담하지 않아도 된다. 만약 1세대 1주택자로서 임대하는 주택이 기준시가 9억원을 초과하면 1세대 2주택자와 동일한 방식으로 소득세를 부담해야 한다. 또 1세대 2주택자이면서 개인별 연간 임대수입 합계가 2000만원 이하인 소규모 임대사업자라면 소득세를 부담하지 않아도 된다. 그러나 내년부터는 일정액의 소득세가 분리과세되므로 주의가 필요하다.

내년부터 달라지는 주택임대소득 세금을 살펴보면 소규모 임대사업자는 ▲다른 종합소득과 합산해 계산된 세액 ▲(임대수입금액-임대수입금액×60%)×14% 중에서 적은 세금을 내야 한다. 소규모 임대사업자는 다른 종합소득이 많더라도 14%의 단일세율로 소득세를 부담할 수 있어 내년에 부담할 소득세는 많지 않을 것으로 예상된다.

반면 정부는 소규모 임대사업자 중 다른 종합소득금액이 연 2000만원을 초과하지 않는 사업자의 경우 추가로 400만원을 차감한 금액에 14%의 세율을 적용한 소득세를 과세해 세금 부담이 줄도록 했다. 다른 종합소득이 적은 소규모 임대사업자라면 연간 임대수입 1000만원까지 소득세 부담이 전혀 없다.

1세대 3주택 이상자의 경우 월세뿐 아니라 3억원을 초과하는 보증금을 임대료로 환산한 금액에 대해서도 소득세를 부과한다. 여기서 보증금을 임대료로 환산한 금액을 간주임대료라고 하는데 우리나라 세법은 3억원을 초과하는 금액의 60%에 법에서 정한 정기예금이자율(연 1.8%)을 곱한 금액만큼 월세수입이 발생했다고 간주해 소득세를 과세한다.

단, 월세와 간주임대료의 합계가 연 2000만원 이하면 올해까지 소득세 부담이 없고 내년부터 1세대 2주택자와 동일하게 과세된다. 주의할 점은 올해까지만 3주택 여부 판단 시 주택규모가 85㎡ 이하로 기준시가 3억원 이하인 주택은 주택수 계산에서 제외된다는 사실이다. 따라서 내년부터 보증금을 받는 다주택자의 소득세 부담이 증가할 것으로 예상된다.

 

 

 

◆주택임대소득자, 세금 줄이는 방법

① 월세와 보증금을 조정하라
월세와 보증금 간 조정을 통해 연간 임대수입 규모를 줄이자. 1세대 2주택자의 경우 소득세는 보증금과 무관하게 월세에 대해서만 과세된다. 따라서 월세와 보증금 간 조정이 가능하면 월세를 낮추고 보증금의 비중을 높여 과세대상 임대수입의 규모를 줄일 수 있다. 1세대 3주택 이상자라면 보증금의 합계가 3억원 초과 시 소득세가 과세됨에 따라 임대하는 주택의 총 보증금 합계가 3억원을 넘지 않는 범위 내에서 월세를 낮추고 보증금의 비중을 높여 소득세를 줄이는 것이 좋다.

 

② 가족 간 임대수입은 분산하라
가족 간 임대수입은 분산하는 게 유리하다. 원칙적으로 주택임대사업자는 매년 5월 주택임대소득을 다른 소득과 합산해 종합소득세를 신고 및 납부해야 한다. 소득은 개인별로 집계되며 개인별 소득금액 규모에 따라 6~38%까지 차등적인 세율이 적용된다. 따라서 주택임대소득 외 다른 소득이 많거나 주택임대소득금액 자체가 커 소득세 부담이 많을 것으로 우려된다면 가족에게 임대주택의 일부 지분을 이전하는 방식으로 개인별 임대수입규모를 줄여 소득세 절감을 꾀할 수 있다. 특히 부부간에는 6억원까지 세금 없이 자산을 무상으로 이전할 수 있어 절세효과가 더욱 크다.

또 임대수입금액이 연 2000만원 이하인 소규모 임대사업자는 분리과세로 종결됨에 따라 소득세 부담이 상대적으로 적다. 따라서 가족 간 임대수입 분산을 통해 연간 임대수입금액을 연 2000만원 이하로 조정하면 소득세 절감 효과가 더욱 커질 것으로 보인다.

 

③ 비과세상품을 활용하라
만약 연 2000만원을 초과하는 금융소득자라면 비과세상품을 활용할 것을 추천한다. 앞서 언급한 것처럼 소규모 임대사업자 중 다른 종합소득이 2000만원을 초과하지 않는 사업자는 임대수입금액에서 400만원을 추가로 차감한 금액에 대해 소득세가 과세되므로 상대적으로 세금부담이 적다.

여기서 다른 종합소득이란 종합소득세 신고 시 합산되는 소득으로 연간 2000만원 초과 금융소득, 근로소득 등을 의미한다. 따라서 수입의 대부분이 금융소득이고 이 소득이 연간 2000만원을 초과한다면 장기저축성보험, 펀드 등 비과세상품을 활용해 종합소득세 신고 시 합산되는 소득금액을 2000만원 이하로 조정하는 것이 바람직하다. 이 경우 주택임대에 대한 소득세 절감을 기대할 수 있다.

 

④ 국민연금·건강보험료 고려하라
매월 지출하는 건강보험료와 국민연금 보험료를 고려해야 한다. 내년부터 소규모 임대사업자에 대한 소득세가 과세됨에 따라 이들의 건강보험료도 증가할 전망이다. 임대소득에 대한 과세로 건강보험 지역가입자의 부담을 줄여주기 위한 논의도 진행 중이기는 하나 결론은 내려지지 않았다.

 

 

 

 

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