임대소득 과세 유예까지..소형·다세대·다가구 인기 더 높아진다.
주택시장에서 ‘소형’에 유리한 환경이 계속 펼쳐지고 있다. 이달부터 중도금 대출보증 한도(수도권 6억원ㆍ지방 3억원 미만) 규제에 더해, 내년 1월부터 시행 예정이던 다주택자에 대한 주택 임대소득 과세가 2~3년 더 유예될 전망이다. 소액 ‘갭투자’, 다세대ㆍ다가구 등 임대 목적형에 투자금이 더 몰릴 것이란 전망이 나온다.
애초 정부 계획대로라면 내년부터 1가구 2주택자의 임대소득 2000만원(한달 166만7000원) 이하 월세수입은 현행 비과세에서 분리과세(세율 14%) 대상이다. 또 1가구 3주택 이상의 간주임대료 포함 2000만원 이하도 현행 비과세에서 14% 세율의 분리과세로 바뀐다. 간주임대료란 전월세 보증금까지 임대소득으로 간주, 은행에 예치했을 때 발생할 이자수입으로 가늠한다. 전월세 보증금 총액이 3억원 초과 시에 한해 초과분에 대해 간주임대료율(2016년 1.8%)을 적용한다. 예컨대 3주택을 보유한 집주인의 전세보증금 총액이 5억인 경우 3억원을 제외한 2억원의 1.8%인 360만원이 임대수입이다. 이에 대해 과세하면 전세 세입자를 끼고, 적은 자본으로 집을 산 뒤 집값이 오르면 시세차익을 보는 갭투자자는 수익성에 영향을 받는다.
은퇴세대의 수입원으로서 인기가 좋은 다가구ㆍ연립주택이 연 2000만원 이하 임대소득 과세가 유예되면서 매매가 활기를 띨 것으로 보인다. ［사진 =헤럴드DB］
하지만 주택임대소득세 과세가 유예되면 임대수익 목적 투자자의 부담은 한결 낮아질 것으로 보인다. 국세청에 따르면 2014년 전월세 확정일자 자료 141만1396건 가운데 월세 임대인은 38만7878명으로, 월세임대인의 96.8%가 월세소득이 연 2000만원 이하였다. 또한 통계청 기준 2주택 이상 다주택자는 136만5000명이다.
박원갑 KB국민은행 부동산 수석 전문위원은 21일 “14% 세율 분리과세로 실제 내는 세금은 크지 않지만, 기준시가 9억원 이하 원룸, 다가구, 다세대 보유자의 심적 부담이 줄어들 것으로 보인다”고 말했다. 박 위원은 “주택임대소득 과세가 하반기 부동산 시장의 최대 악재 중 하나였는데, 올들어 가계부채 관리방안으로 인한 시장의 경색을 푸는 효과가 나타날 것”이라고 내다봤다.
소형과 대형 면적 아파트의 낙찰가율 추이. ［제공 =지지옥션]
이남수 신한은행 부동산팀장은 “집 주인이 없던 세금을 내라하면 세입자 전가의 부담 우려가 있어 세입자도 수혜”라고 말했다. 간주임대료 과세는 집주인의 월세 선호를 부추겨 전세난을 가중시킬 우려도 있었다.
1~2인 가구 증가, 저금리 기조에 과세 유예까지 더해져 임대사업에 좋은 소형의 인기는 더욱 치솟을 것으로 보인다.
소형은 신규분양과 기존 매매 시장을 관통하는 코드다. 지지옥션의 서울 아파트의 면적별 경매 통계를 보면 경매시장에서도 이런 흐름은 올들어 두드러진다.
이달 전용 60㎡ 미만의 낙찰가율은 107.5%으로 지난해 같은 달의 93.8%에서13.7%포인트나 높아졌다. 같은 기간 평균응찰자 수도 7명에서 16.03명으로 배 이상 늘었다.
면적이 작을 수록 낙찰가율도 높고, 응찰자 수도 더 많다. ‘60㎡이상~80㎡미만’의 이달 낙찰가율과 평균 응찰자수는 각 100.4%, 10.6명으로 1년전(98.7%, 8.7명)과 견줘 각각 1.7%포인트와 1.9명 증가에 그쳤다.
중대형인 ‘85㎡이상~120㎡ 미만’은 96.1%, 8.7명으로 전년동월(91.6%, 7.5명)에 비해 4.5%포인트, 1.2명 늘었다.
반면 대형인 ‘120㎡ 이상’은 낙찰가율이 87.9%로 전체 비교 면적 중 가장 낮고, 지난해 같은달(89.8%)에 비해서도 소폭 떨어진다. 평균응찰자수도 7.4명으로 1년전(7.3명) 수준이다.
이창동 지지옥션 선임연구원은 “저금리에 수익형 부동산에 대한 관심이 많아 소형 아파트, 다가구, 연립에 대한 낙찰가율이 올라 2009년 이후 최고수준이며, 수익성은 점점 더 하락하는 추세”라고 말했다.
기사 원문보기:http://realestate.daum.net/news/detail/main/MD20160721082103961.daum?isMobile=false