집 증여받았다..5년 후 팔아야 양도세 줄여

편법 증여 방지위해 5년 내 팔면 취득가액 적용해 양도차익 커져

무주택자 증여받으면 2년 보유해야 양도세 비과세 혜택 받을 수 있어

최근 몇 년간 배우자나 자녀에게 부동산을 많이 증여했다. 양도세 절세 등의 목적에서다. 증여받은 사람(수증자)이 증여받은 부동산을 5년 안에 팔면 양도세를 줄이지 못할 수 있다.

당국은 세금을 줄이려는 편법으로 증여를 활용하는 걸 방지하기 위해 ‘이월 과세’ 규정과 ‘부당행위계산 부인’ 규정을 두기 때문이다. 일반적인 양도세 계산보다 무겁게 세금을 매기는 규정들이다.

이월과세 적용 여부는 증여받은 부동산의 양도 시기가 관건이다. 증여받은 날부터 양도하는 날까지 기간이 5년 이내냐, 넘느냐에 따라 세금 산정 방식이 달라진다.

5년이 지나 양도하면 일반적인 양도세 산정 방식을 적용한다. 증여는 무상이어서 취득가액이 없기 때문에 증여가액을 취득가액으로 계산한다. 증여가액은 증여 시점의 시세를 뜻한다.

5년 안에 양도하면 취득가액 기준이 달라진다. 증여한 사람(증여자)이 원래 취득한 금액을 취득가액으로 본다. 대개 취득가액이 양도가액보다 낮기 때문에 세금이 늘어난다.

증여한 사람이 3억원에 매입한 부동산을 시세 5억원 때 증여하고 증여받은 사람은 이를 7억원에 양도한 경우를 보자. 5년 이내에 팔아 이월과세 적용을 받으면 7억원에서 3억원을 뺀 4억원이 양도차익이다.

증여받은 지 5년이 지나 양도하면 양도차익이 7억원에서 5억원을 뺀 2억원이다. 증여받은 날로부터 5년을 지나 매도해야 양도차익이 줄어 양도세를 아낄 수 있다.

그런데 증여한 사람의 당초 취득가액으로 계산하면 오히려 양도세가 더 적은 경우가 있다. 6억원에 취득한 주택을 집값 하락으로 시세가 4억원이 됐을 때 증여하고 증여받은 사람이 5년 이내에 8억원에 팔 때다.

이월과세로는 양도차익이 8억원에서 6억원을 뺀 2억원이어서 증여가액을 취득가액으로 계산할 때(양도차익 4억원)보다 세금이 적다. 이럴 때는 이월과세를 하지 않는다. 증여가액을 취득가액으로 해서 양도차익 4억원에 과세한다.

5년 이내 양도하더라도 이월과세는 배우자나 직계 존속(부모·조부모 등), 직계비속(자녀·손주 등)에게 증여받은 경우에만 적용한다.

‘부당행위계산 부인’ 규정은 증여하지 않고 판다면 내야 할 양도세를 증여라는 우회적인 방법으로 줄인 것으로 판단되는 경우에 해당한다. 증여한 사람이 증여하지 않고 직접 양도한 것으로 보고 계산한 양도세가 증여받은 사람이 내는 증여세와 양도세 합계보다 많은 경우다.

이때 증여받은 사람의 양도세는 증여가액을 취득가액으로 계산한 금액이다.

예를 들어 2억원에 취득한 집이 10억원으로 뛴 시점에 증여하고 증여받은 사람이 12억원에 판다. 증여한 사람이 다른 집을 가진 2주택자로 2억원에 취득해 12억원에 매도하면 양도세가 5억원이 넘는다. 증여받은 사람이 낼 양도세와 증여세는 합쳐서 3억원이 안 된다.

증여한 사람을 기준으로 세금을 계산하면 5억원이 넘으나 증여 후 양도하면 양도세가 2억원가량 줄어든다.

이럴 때 당국은 증여한 사람의 의도를 의심한다. 양도세를 줄이기 위해 증여를 통해 세금을 회피한 것으로 본다. 그래서 양도세를 증여받은 사람이 아닌 증여한 사람에게 부과한다. 증여받은 사람이 낸 증여세는 돌려준다.

당국은 증여를 통한 세금 회피를 막기 위해 부당행위계산 부인 규정의 적용 범위를 이월과세보다 넓게 뒀다. 배우자나 직계 존·비속 외에 친척 등 특수관계자도 포함된다.

부당행위계산부인 규정의 예외가 있다. 양도소득이 증여한 사람에게 실질적으로 되돌아오는 경우에만 적용된다. 증여받은 사람이 양도소득을 챙긴다면 부당행위계산 부인 규정을 적용하지 않는다. 증여한 사람에게 아무런 이득이 없기 때문에 증여를 통한 세금회피로 볼 수 없어서다.

자녀에게 증여 후 양도했다면 양도대금이 자녀 통장으로 들어가고 자녀가 그 돈을 본인 명의로 예금하거나 다른 데 투자하면 부당행위계산부인 규정을 적용받지 않을 수 있다.

별도 가구인 무주택 자녀가 부모에게 증여받은 후 5년 이내에 양도하면 1가구 1주택 비과세 혜택이 어떻게 될까.

1가구 1주택 비과세 대상은 이월과세에서 제외돼 취득일이 증여일이 된다. 증여받은 사람의 취득일부터 양도일까지 보유 기간이 2년 이상(조정대상지역은 2년 이상 거주)이면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.

증여받은 날부터 2년이 되는 날까지 사이에 양도하면 1가구 1주택 비과세 대상이 될 수 없다. 비과세 요건인 2년을 충족하지 못해서다. 이때는 증여가액과 양도가액과의 차액에 대해 양도세를 신고납부해야 한다.

수원호매실 /명품부동산