빈번하게 일어나는 명도 소송, 자세히 알아보자.

 

명도소송이란 ? 

 

부동산 경매에서 매각대금을 낸 뒤 6개월 이내의 부동산 인도명령 신청기간이 지나거나 소유자, 점유자 또는 채무자 등 인도명령을 받는 사람 이외의 사람이 해당 부동산을 점유하고 있는 경우에 매수인이 그 부동산을 점유하기 위해 넘겨달라고 제기하는 소송을 말한다. 

 

명도소송의 제기권 자는 매수인, 매수인의 상속인이나 합병회사와 같은 매수인의 일반 승계인이며 명도소송의 제기기간은 인도명령과 다르게 기간 제한이 없다. 명도소송 판결이 나고 집행문이 발효되면 강제집행하여 해당 부동산을 점유할 수 있게 된다. 

 

 

 

 

 

명도소송의 유형 및 주의사항 

 

명도소송은 임대차 계약기간의 종료, 권한 없이 토지, 건물을 점유하는 불법점유자, 임차인의 무단전대, 차임 연체 등의 사유로 인한 임대차 계약의 해지, 경매로 부동산을 낙찰받았으나 인도명령 신청이 기각된 경우 등이 있다. 

 

주거용 명도소송은 월세가 2기 이상 연체될 경우 진행이 가능하며, 임대차 계약의 갱신계약에 있어 2년 미만의 갱신계약을 체결하더라도 임차인은 2년간 임대차기간을 주장할 수 있고 상업용 임대차는 3기 이상의 월세가 연체할 경우 명도소송 진행이 가능하다. 

 

임차인이 월세를 3기 이상 연체했을 경우엔 권리금 및 계약갱신 요구도 할 수 없기 때문에 월세의 연체 여부가 상업용 명도소송의 핵심적인 부분이라고 할 수 있다. 

 

명도소송을 진행할 때는 특히 점유권과 목적물을 정확하게 파악하는 것이 중요하다. 예를 들어 임대차계약서에 기재된 임차인과 건물 내역만 확인하고 소송을 진행해도 실제 점유자가 법인의 대표이사나 건물 내역이 계약서와 다른 경우 승소 판결을 받아내도 강제집행을 진행할 수 없게 된다. 

 

 

 

 

 

명도소송 조정 

 

1심에서 원고가 승소하였다고 해서 명도소송 집행이 바로 되는 것은 아니다. 피고가 항소하는 경우도 매우 많기 때문인데 이 경우 원고의 입장에서는 이미 1심에서 승소하였기 때문에 가집행을 통해 강제집행을 할 수 있지만, 피고가 인용될 만한 증거들을 수집하여 항소심에서 대응하면 분쟁이 길어질 수도 있고 1심의 결과와는 다른 방향으로 나올 수 있기 때문에 이런 경우 '명도소송 조정' 을 활용하여 되도록 빨리, 원만하게 해결할 필요가 있다. 

 

'조정'은, 확정판결과 동일한 효력이 있기 때문에 더 이상의 항소나 상고가 불가능하여 분쟁이 종결되며, 이에 따라 단기적으로는 원고가 일정 부분 양보한 것이나 장기적으로 보았을 때 결국에는 이득인 경우가 있기 때문이다. 

 

즉, 끝까지 소송만 고집하는 것이 아닐 사안에 따라서는 조정도 고려를 해보는 것이 결과적으로 봤을 때 더 좋은 결과를 얻을 수 있음을 유념하여야 할 것이다.

 

 

 

 

출    처 : e분양케스트