복잡한 주택임대사업자 혜택과 요건

임대주택으로 등록하면 어떤 혜택을 받을 수 있는지, 그리고 그 요건은 무엇인지에 대해 ‘취득-보유–양도’ 단계에 따라 살펴봅니다.

 

 

1. 취득세 감면 혜택

 

임대주택으로 등록하면 ‘취득세 감면 혜택’을 받을 수 있습니다. 물론 모든 임대주택에 대해 혜택을 주는 건 아닙니다. 우선 공동주택이 그 대상이며, 주거용 오피스텔도 포함됩니다.

 

 

주의해야 할 건 전용면적이 60㎡ 이하여야 한다는 것인데요. 물론 60㎡~85㎡ 주택도 취득세 50% 감면 혜택을 받을 수는 있지만, 이 경우는 1채가 아닌 20채를 등록해야 가능합니다. 현실적으로 쉽지 않겠죠?

 

 

 

또한, 취득세가 200만 원을 초과한다면 전체의 85%만 감면받을 수 있습니다. 이러한 취득세 감면 혜택은 2021년 등록분까지 가능한 것으로, 이번에 법이 개정되었으니 공동주택을 새로 취득하시는 분은 잘 판단하셔야합니다.

 

 

 

 

2. 보유세 감면 혜택 – 재산세

 

임대주택 보유세는 크게 세 가지입니다. 재산세, 종합부동산세(이하 종부세), 마지막으로 해당 주택을 임대(전세 또는 월세)하면서 발생하는 임대소득세가 그것인데요. 세 가지 모두 감면 혜택을 받을 수 있습니다.

우선 재산세와 종부세만 보도록 하겠습니다.

 

 

먼저, 재산세는 등록한 임대주택의 전용 면적에 따라 감면 혜택이 다릅니다. 이 역시 공동주택(주거용 오피스텔 포함)에 대해서만 가능했지만, 이번에 다가구 주택 또한 감면대상 주택으로 포함시킨 것이 특징입니다(다가구 주택은 단독주택으로, 공동주택이 아니기에 기존에는 재산세 감면이 되지 않았습니다.).

 

 

 

주의할 점은 2호 이상을 등록해야 재산세 감면이 가능하다는 것입니다. 따라서 1채만 임대주택으로 등록해서는 재산세 감면 혜택이 없으니 유의바랍니다.

 

 

 

 

 

 

3. 보유세 감면 혜택 – 종부세

 

다음으로 종부세 역시 혜택을 받을 수 있습니다. 다만, 재산세와 다른 점은 임대주택으로 등록하면 종부세 과세대상에서 아예 제외해주는데 이를 ‘종부세 합산 배제’라고 합니다.

 

 

 

다만 이때 중요한 건 1) 임대주택 등록 당시 기준시가가 6억 원 이하일 것(수도권 외는 3억 원 이하) 2) 해당 임대주택을 8년 이상 의무 임대할 것(단, ‘18년 4월 이전에 등록하였다면 5년 임대) 3) 임대료 연 증가율이 5% 이내일 것 세 가지 조건을 충족해야합니다.

 

 

 

4. 양도세 감면 혜택

 

어쩌면 임대주택으로 등록하는 가장 큰 이유가 바로 양도세 일 것입니다. 의무임대기간이 적게는 4년에서 길게는 10년까지 되는 만큼 그동안 발생한 시세차익에 대한 양도세를 줄이는 것이 주택임대사업자의 가장 큰 목적 중 하나일 가능성이 크죠. 그런데 이 부분이 매우 복잡합니다.

 

 

1) 양도세 중과를 피하고 싶다면?

이 경우라면 세법에서 말하는 ‘장기임대주택' 요건을 갖춰야 합니다. 즉, 민간단기든 준공공이든 임대주택 종류에 상관없이 세법에서 말하는 요건을 갖춰야 하는데요. 이때 요건은 등록 당시 기준시가가 6억 원 이하(수도권 외 3억 원 이하)이고 의무임대기간은 ‘18년 4월 이전은 최소 5년, 4월 이후는 8년을 해야 합니다. 

위에서 살펴본 ‘종부세 합산배제’ 요건과 같다고 보면 더 이해하기 편합니다.

 

 

2) 양도세를 줄이고 싶다면?

이 경우는 양도세에 적용되는 ‘장기보유특별공제’를 추가로 받으면 가능한데요. 민간단기로 등록했다면, 6년 이상 임대해야 2% 등 추가 공제가 가능합니다. 원래는 4년만 임대해도 되지만 장기보유를 유도하기 위해서 이런 혜택을 주는 것이죠.

 

 

하지만 이보다는 준공공(현재는 장기일반민간임대주택으로 명칭이 변경되었습니다. 앞서 말한 세법상 ‘장기임대주택’하고는 다르니 유의 바랍니다)으로 등록할 경우에 보다 ‘확실한’ 혜택을 주는데, 그건 바로 8년 임대 시 ‘장기보유특별공제 50%, 10년 임대 시 ‘장기보유특별공제 70%와 같은 혜택을 주는 것입니다.

 

 

 

여기에 하나 더! 2018년까지 등록한 준공공의 경우, 취득일로부터 3개월 내 등록을 하고 10년 의무임대를 하였다면 양도세 100% 감면이라는 매우 큰 혜택을 주는데요, 주의해야 할 점은 이는 비과세가 아니며 10년 동안 임대료 증가율은 연 5%를 넘기면 안 됩니다.

 

 

 

 

 

5. ‘거주주택 양도세 비과세 특례’

 

전체 세대원이 2년 이상 거주한 주택을 양도하는 경우(이때 지역은 불문입니다. 즉, 무조건 거주입니다.), 등록한 ‘장기임대주택’이 있다면 해당 장기임대주택은 주택수에서 제외하므로 거주한 주택에 대해 비과세를 적용합니다.

 

 

이번에도 나왔지만 위에서 나온 ‘장기임대주택’은 세법에서 규정하는 임대주택으로 1)지자체와 세무서 두 곳 모두 등록할 것 2)등록 당시 기준시가 6억 원 이하일 것(수도권 외 3억 원 이하) 3)5년 이상 의무임대할 것(이 조건은 아직? 5년입니다만, 다른 혜택을 모두 받으려면 8년으로 알고 있는 게 차라리 속 편합니다.)이 그 조건입니다.

 

 

다만, 위 ‘거주주택 양도세 비과세 특례’는 2021년 이후 양도분에 대해서는 평생 1회로 제한하고 있다는 점, 그리고 이걸 오해해서 간혹 임대주택으로 등록만 하면 주택 수에서 제외된다고 많이 혼동하시는데요. 절대 그렇지 않으니 유의하시기 바랍니다.

 

 

 

다시 지금까지의 내용을 요약 정리해 보면

 

 

 

출  처 : 직방