'가족 간 거래' 증여 세금폭탄 피하려면?

시세보다 30%·3억원 이상 싸게 팔면 증여 간주
양도세까지 이중과세 대상될수도

 

 

 종합부동산세율 인상으로 다주택자의 보유세 부담이 늘면서 가족간 매매나 증여가 늘고 있다. 언뜻 보기에는 가족 간 거래는 부동산을 가족에게 준다는 점에서 증여와 비슷해 보이지만, 세법상 엄연한 차이가 있기 때문에 세무당국에서 증여로 판단할 경우 세금폭탄을 맞을 수 있어 주의가 필요하다. 

가족 간 거래로 인정받기 위해서는 우선 ‘자금 거래’가 반드시 이뤄져야 한다. 실제 자금 거래가 없을 경우 상속세 및 증여세법(상속증여법) 44조에 해당돼 증여세 과세대상이 된다. 이를 위해서는 매매계약서와 매매대금이 오고 간 거래내역을 반드시 남겨야 한다. 특히 매매계약 체결 시 공인중개사에게 계약서 작성을 맡기는 것도 방법이다.

실제 자금을 주고받은 거래라도 시세보다 너무 싼 가격에 팔아서는 안 된다. 상속증여법 35조에 따르면 특수관계자간 거래에서 거래가액이 시가보다 30% 또는 3억원 이상 낮으면 증여로 간주하기 때문이다. 통상 시가는 KB부동산리브온에 명시된 가격을 기준으로 하는 경우가 많다.

예컨대 시세 15억원짜리 아파트를 자녀에게 12억원에 매도할 경우 15억원의 30%인 4억5000만원보다는 차액이 적지만 3억원 이상 싸게 팔았기 때문에 증여세 부과 대상이 된다. 또 시세 3억원짜리 아파트를 자녀에게 2억원만 받고 양도할 경우에도 차액이 3억원의 30%인 9000만원을 넘기 때문에 마찬가지로 과세 대상이 된다.

문제는 증여로 간주될 경우 증여세뿐만 아니라 양도세까지 함께 내야한다는 점이다. 이 경우 양도세가 부과되는 기준은 증여 가격이 아니라 현 시세이기 때문에 아무리 저렴하게 넘겼다고 하더라도 양도세 폭탄을 피할 수 없다. 양도소득세법 101조에 따르면 매매가격이 시가의 5% 이상 경우 시가로 계산한 양도소득세를 납부해야 한다. 다만 양도소득세법 적용과 마찬가지로 양도하는 부모가 1가구 1주택 비과세 대상이라면 시가로 계산한 양도가액의 9억원까지 비과세가 가능하다.

매매계약의 적정성 여부를 증빙할 수 있는 기록을 남겨놓는 것도 중요하다. 거래금액을 마련하는 과정에서 타인으로부터 직·간접적으로 도움을 받았는지, 만일 특수관계인으로부터 차입을 했다면 적정한 것인지 여부가 대표적이다. 만약 소명할 수 없다면 직업·재산 등을 고려해 판단하는데, 만약 취득 능력이 불가능하다고 판정을 받을 경우 증여세가 과세될 수 있다.

 

 

 

 

출  처 : 아시아경제