일시적 2주택자, 양도세 비과세 받으려면?

 

■ 경제현장 오늘 '절세미남 절세미녀' - 김명수 회계사 공인회계사 

회계가 추천하는 각 분야 전문 공인회계사들이 전해드립니다! 세금 줄여주는 솔루션 코너 “절세미남 절세미녀”! 김명수 회계사 나오셨습니다. 오늘 일시적 2주택으로 비과세 받는 방법에 대해서 말씀해주신다고요? 먼저 주제 함께 보시죠. 

Q. 기존 주택을 팔고 새로운 집을 살 때 주택을 보유하게 된 기간이 애매하게 겹쳐서 2주택이 됐을 때 양도세, 비과세 받을 수 있죠? 

맞습니다. 세법상 2주택부터는 조정대상지역의 경우 양도세가 기존 세율에 20% 추가되어 과세됩니다. 그런데 영상처럼 일시적으로 갈아타기 위한 일시적 2주택은 사실상 1주택이므로 거주의 자유를 위해 비과세를 해주는 것입니다. 

Q. 그런데 이 일시적 2주택 비과세를 받기 위해서는 조건이 있을 거 같은데요? 

일시적 2주택 비과세를 적용받기 위해서는 일정 기한 내에 기존 주택을 처분하거나 새로운 주택에 전입해야 하는 등 지켜야 할 요건들이 있습니다. 가장 기본적으로는 취득, 보유, 처분 단계별로 1,2,3 법칙이라고 합니다. 첫 번째는 종전주택 취득 후 적어도 1년이 지난 뒤에 신규 주택을 취득해야 합니다. 두 번째로 종전 주택을 2년 이상 보유하고 종전 주택이 조정대상지역에 소재한 경우 2년 이상 거주해야 합니다. 세 번째로 신규주택 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 처분해야 하는데 이 요건들을 모두 충족해야 합니다. 그리고 여기서 취득과 처분의 기준시점은 일반적으로 잔금지급일이라고 생각하시면 됩니다. 

 

Q. 그런데 조정대상지역에 대한 규정이 까다롭지 않습니까? 조정대상지역 여부랑 상관없이 위 세 가지 조건에 해당이 되면 일시적 2주택 비과세 혜택 받을 수 있는 건가요? 

양 주택이 모두 조정대상지역 내에 있는 경우 조건이 더 강화됩니다. 우선 앞서 말씀드린 기본적인 원칙인 1,2,3 원칙을 지켜야 하는데 마지막의 3, 3년 내에 종전주택을 처분해야 하는 조건들이 달라집니다. 신규주택 취득일에 따라 종전주택 처분 기한이 3년 내 처분, 2년 내 처분, 1년 내 처분으로 각각 다르게 적용되는데요, 표에 보시는 바와 같이 신규 주택 취득일이 2018년 9월 13일 이전이라면 3년 이내에 종전 주택을 처분하면 되며, 2018년 9월 14일부터 2019년 12월 16일 사이에 신규 주택을 취득했다면 종전 주택은 신규 주택 취득일로부터 2년 이내에 처분해야 합니다. 2019년 12월 17일 이후에 신규 주택을 취득했다면 종전 주택은 신규주택 취득일부터 1년 이내에 처분해야 하고 여기에 추가적으로 1년 이내에 신규주택에 전입해야 합니다. 

 

Q. 그 요건들을 다 지키면 세금을 전혀 내지 않게 되는 건가요? 

전혀 안 내게 되는 것은 아니고 1세대 1주택과 같은 취급을 받게 됩니다. 1세대 1주택의 경우 매매가가 12억 원을 초과한다면 초과분에 대해서는 기본세율로 납부해야 합니다. 매매가가 12억 원 이하라면 양도세를 안 내게 됩니다. 

 

Q. 그렇다면 혹시 해당 비과세 요건을 지키지 못하는 경우 어떻게 되나요? 

비과세 요건을 지키지 못하는 경우 세율이 중과될 수도 있는데 그렇게 되면 큰 부담이 될 수 있습니다. 구체적인 세금 차이를 표로 준비해 보았습니다. 3억 원에 취득한 아파트를 6억 원에 매도해 차익이 3억 원이 발생했을 경우 일시적 2주택 요건을 갖춘 비과세, 기본세율, 2주택중과일 경우 각각 양도세를 비교해 보면 표와 같습니다. 보시는 바와 같이 비과세 요건을 갖추면 매매가가 12억 원 이하이기 때문에, 세금을 안 내지만 기본세율일 경우에 9천4백만 원가량이고 중과세율일 때는 1억 7천만 원입니다. 따라서 가급적이면 양도차익이 크다면 비과세를 맞추는 것이 중요합니다. 비과세를 맞추지 못했더라도 중과는 피해야겠죠. 일시적2주택 비과세 조건을 충족하지 못했다 하더라도 신규 주택 취득 후 3년 내에 종전주택을 처분하기만 하면 중과되지 않고 기본세율을 적용받습니다. 

 

Q. 그런데 앞서 조건 중에 1년 이내 전입해야 하는 요건이 있었는데, 새 집에 임차인이 있는 경우 1년 이내 전입이 어려울 수 있지 않습니까? 이럴 땐 어떻게 하나요? 

양 주택이 모두 조정대상지역에 있는 상태에서 신규주택 취득일이 2019년 12월 17일 이후라면 1년 이내 전입하고 종전주택을 처분하는 요건을 적용받는다고 말씀드렸습니다. 그런데 이미 임차인이 있는 주택을 구입한 경우라면 기존 임차인의 임차기간이 종료될 때까지 전입기한과 종전주택 처분기한을 연장해 줍니다. 단 그 기간은 최대 2년입니다. 

 

Q. 최근에 법이 변경되어서 4년간 임차인이 거주할 수 있게 된 것으로 알고 있는데, 최대 2년간 연장해준다고 해도 기간이 안 맞을 수 있겠어요? 이럴 경우에는 비과세 혜택 못 받게 되는 건가요? 

현행 세법으로는 그렇습니다. 현행 세법기준으로 기존임차인이 있는 주택을 추가로 취득할 때에는 기존 임차인의 임대차 종료일로부터 6개월 이상 남아 있는 주택을 사야 안전합니다. 주택임대차보호법에 따른 임차인의 갱신청구권을 거부하고 매수자가 들어가서 살 수 있는 안전한 기한이기 때문입니다. 다만 주택임대차보호법상 임차인의 최대 거주기한이 2년에서 4년으로 변경된 과도기 시점에서 기존 법에 따라 기존 임차인이 최대 2년 거주가 가능하다고 믿고 신규 주택을 계약한 분들이 있습니다. 이런 분들은 예기치 못하게 최대 4년으로 변경되어 세법상 최대 2년 내에 전입할 수 없게 되었으므로, 유권해석 등을 통해 보호해줘야 할 것으로 보입니다. 

 

Q. 신규 주택을 주택이 아닌 분양권 상태로 구매하는 경우도 있는데, 종전주택에 대해 비과세가 가능한가요? 

신규 주택 대신 분양권이나 입주권을 취득하는 경우에도 일시적 2주택 비과세가 가능합니다. 그 요건은 일반적인 일시적 2주택 요건과 같이 1,2,3법칙이 적용됩니다. 차이점은 일반적인 일시적 2주택 요건은 3년 내 종전주택을 처분하는 요건이 조정대상지역 여부에 따라 2년, 1년으로 단축되는데 분양권의 경우 이러한 요건 없이 분양권 취득 후 3년 이내 종전 주택을 처분하면 종전주택의 양도세에 대해 비과세를 적용받을 수 있습니다. 

 

Q. 그런데 분양권의 경우 완공될 때까지 당장 거주할 집이 없어서 3년 내에 종전주택을 못 팔 수도 있는데, 이런 경우에는 어떻게 되죠? 

실거주 요건이라고 해서 앞서 말씀드린 분양권 일시적 2주택 요건의 3년을 지났더라도 일시적2주택 비과세를 받을 수 있는 요건이 있습니다. 분양권으로 인한 신규 주택이 완공된 후 2년 이내에 새 주택으로 전입하고 2년 이내에 기존주택을 처분해야 합니다. 물론 완공 전에 처분하는 것도 가능합니다. 그리고 전입한 이후 1년 이상 신규 주택에 계속 거주해야 합니다. 그리고 물론 종전 주택의 1세대 1주택 비과세 요건인 2년 보유, 조정대상지역의 경우 2년 이상 거주 조건은 지켜야 합니다. 이 규정에 따르면 최대 5년간 2주택을 보유하면서 비과세 요건을 충족할 수 있습니다. 종전주택을 취득하고 난 다음날 분양권을 바로 취득했다고 하면 분양권이 주택으로 완공되기까지는 보통 3년이 소요됩니다. 그리고 완공되어도 2년 이내에 종전 주택을 처분하면 비과세가 적용되니 최대 5년간 2주택을 보유했음에도 비과세를 적용받을 수 있는 것입니다. 

 

Q. 이런 조건들을 잘만 활용하면 다주택자에 대한 과세부담을 피해 갈 수 있겠네요. 그런데 최근에 분양권과 입주권 관련해서 주의 깊게 봐야 할 내용이 있다고요? 

최근에 시행령 개정안이 입법예고되었는데요, 일시적 2주택 비과세 요건 중 종전주택 취득일과 신규주택 취득일이 1년 이상 되어야 한다고 말씀드렸었죠? 반면에 분양권이 완공되어 실거주해서 비과세를 받고자 할 때에는 이 요건이 필요하지 않았습니다. 앞서 말씀드린 대로 종전주택을 취득하고 바로 분양권을 취득해도 실거주 요건을 충족하면 종전주택에 대해 비과세를 적용받을 수 있습니다. 하지만 개정안에 따르면 이제 이 분양권 실거주를 통한 비과세 요건을 따질 때에도 종전주택 취득일로부터 최소 1년 이상 지나서 분양권을 취득해야 비과세를 적용받을 수 있습니다. 이는 시행령이 아직 입법이 안된 것으로 보이는데 입법돼서 시행된 이후에 취득한 분양권에 대해서 적용됩니다. 

 

Q. 그러니까 분양권 관련한 혜택에 대해서는 향후 입법 추이를 좀 봐야겠네요. 네 그럼 일시적 2주택 비과세 관련해서 정리해 주시죠. 

첫 번째로 일시적 2주택의 가장 기본이 되는 1,2,3법칙 말씀드렸습니다. 취득, 보유, 처분 단계별로 1년 이상 취득, 2년 이상 거주, 3년 내 처분 기억하시기 바랍니다. 두 번째로 이러한 요건들이 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역 내에 소재할 경우에는 신규주택 취득일에 따라 처분기한이 최대 1년으로 앞당겨지고 전입 요건도 발생합니다. 마지막으로 분양권이나 입주권의 경우 똑같이 주택과 마찬가지로 1,2,3법칙을 충족하면 일시적 2 주택 비과세를 적용받을 수 있습니다. 다만 이러한 요건을 갖추지 못했더라도 분양권이 주택으로 완공된 이후에 실거주하는 등의 요건을 충족하면 비과세를 적용받을 수 있습니다. 

 

 

 

 

 

 

출    처 : SBS biz