임대차 계약해지 또는 갱신 통보?

 

 

주택임대차보호법

제6조(계약의 갱신)

① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에 게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝 나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. <개정 2020, 6, 9,>

② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. <개정 2009, 5, 8.>

③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의 무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다. [전문개정 2008, 3, 21,]

제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

주택임대차보호법 6조의 1은 묵시적계약을 말함이고, 여기서 임차인은 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에 해당하고, 6조의 3은 계약갱신 요구는 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간을 말함.

 

상가임대차보호법

제10조(계약갱신 요구 등)

① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013, 8, 13,>

② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. <개정 2018, 10, 16,>

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다 만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.

④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. <개정 2009, 5, 8,>

⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다. [전문개정 2009, 1,30.]

상가임대차보호법 10조의 1은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개 월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 임대인은 정당한 사유 없이 계약갱신을 거절하지 못한다는 내용임.

 

주택임대차보호법과 상가임대차보호법의 차이

■ 계약갱신요구

주택은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구.

상가는 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구.

■ 묵시적갱신

주택은 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에 묵시적갱신에 해당됨.

상가는 임대인이 임차인에게 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간 이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.

즉, 상가임대차의 묵시적갱신은 그 기간이 만료된 때에 묵시적갱신이 되는 것 이기 때문에 임차인은 기간이 만료되기 전에 계약의 해지 통보를 하여야 한다. 그렇지 않으면 그 기간이 만료된 후 묵시적갱신상태에서는 임차인의 해지 통보후 3개월이 지나야 계약의 해지효력이 발생한다.

그러므로 상가의 임대차계약 만기 해지시에 임차인은 만기전 통보로서 계약의 해지를 주장할 수 있다.

주택은 임차인이 임대차기간 만료전 2개월 전까지 통지하지 아니하면 묵시적갱신에 해당되지만 상가는 만료전 몇일전까지가 명시되지 않았기 때문에 만기전에 통지하면 만기에 계약해지를 주장할 수 있다.

그러나 원만한 임대차관계의 종료를 위해서는 통상 만기 2~ 3개월 전에는 계약해지를 통보하는 것이 바람직할 것으로 생각된다.