1% 수익공유vs2.8% 20년 주담대.."어떤게 더 유리?"

3월 저금리 주담대 대거 출시… 상환 시기·가격 변동 여부 따라 달라

 

주택담보대출(주담대) 금리 연 1.1∼2.8%대 상품이 빠르면 3월부터 속속 출시될 예정이어서 신규 주택구매나 대출 갈아타기를 고민하는 이가 늘고 있다.

3일 금융위원회와 국토교통부에 따르면 오는 3월 기존 대출자의 고정금리 전환을 위해 20년 만기 연 2.8∼2.9%의 '고정금리 분할상환 주담대'와 1%대 초저금리가 7년간 적용되다 주택매각 또는 중도상환시 매각차익(평가이익)을 은행과 공유하는 '수익공유형 주담대'가 시중에 나온다.

주담대 평균금리는 2010년 연 5%대에서 2012년 4.63%, 2013년 3.86%, 지난해 11월 3.3%로 떨어진 데 이어 현재 2% 후반∼3% 초반대 수준이고 고정금리의 경우 3.5%∼4%대다. 하지만 현재 수준보다 더 낮은 금리의 상품이 나온다는 소식에 기존대출자와 주택구매 수요자들의 움직임도 바빠졌다.

신규 주택구매자의 경우 대출금 상환시기나 주택처분 예정시기를 7년 내외로 잡는다면 '수익공유형 주담대'가 유리하다. 이 상품은 만기 20년과 30년 두 가지로 최초 7년간 1%대 금리가 적용되며 이후에는 변동금리(코픽스+가산금리)로 조정된다.

A씨가 4억원짜리 집을 사기 위해 2억원을 대출받았을 때 7년 동안 1.2%의 금리를 적용받는다고 가정하면 현재 3.5% 수준의 금리를 적용받는 것보다 이자만 최대 3220만원을 아낄 수 있다.

 

 

 

 

하지만 이 대출은 7년 뒤 변동금리로 조정될 경우 상승하는 금리 차이와 수익정산시 은행에 돌려줄 목돈에 대한 부담이 있다. A씨의 경우 7년 뒤 집값이 6000만원 올랐다고 가정하면 지분율(5대5)에 따라 3000만원을 은행에 6개월 내 줘야 한다.

당장 은행에 돌려줄 목돈이 없다면 추가 대출을 받아야 한다. 집값이 상승했다가 은행 정산 후 하락할 경우엔 추가적 손해를 볼 수도 있다. 여기에 정산 이후부터는 일반 주담대로 바뀌어 금리가 두 배 이상 오를 수 있다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "은행에서 서울 강남이나 도심의 중소형 아파트 등 집값 하락 우려가 없는 매물에만 대출을 할 가능성이 높다"고 내다봤다. 김규정 NH투자증권 부동산연구위원도 "빚을 내 7년간만 주택을 잠시 소유하다가 처분하는 결과를 낳을 수 있다"고 예측했다.

상환시기를 장기적으로 볼 경우에는 20년 만기 고정금리 상품이 안정적이라는 평이다. 하지만 신규대출자는 해당이 안된다.

이 상품은 기존 대출액 전액을 분할상환하는 방식과 대출액 중 70%만 나눠 갚고 나머지 30%를 만기에 일시상환하는 방식으로 나뉜다. 만기는 20년이다. 전액 분할상환 상품은 연 2.8%, 부분 분할상환 상품은 연 2.9%의 고정금리가 적용된다.

예를 들어 B씨가 4억원짜리 집을 매입하기 위해 5년 만기, 연 3.5% 변동금리, 일시상환 조건으로 2억원을 대출받은 경우 만기 연장을 통해 20년간 원금상환 없이 매월 58만3000원의 이자를 부담하고 20년 뒤 원금 2억원을 한꺼번에 갚아야 한다.

금리가 연 3.5%가 유지된다고 가정할 경우 총 1억4000만원의 이자를 내고 만기에 2억원을 내야 한다. 원금균등분할상환으로 하더라도 월 부담액 112만6000원을 내야 한다. 이 경우 20년간 내는 총이자는 7029만원이다.

하지만 B씨가 20년 만기, 연 2.8% 고정금리 대출 상품으로 갈아타면 매월 106만7000원의 원금과 이자를 함께 부담해야 한다. 원금 균등상환이어서 20년간 내는 총 이자는 5623만원으로 일시상환시보다 60% 이상 줄어든다. 20년 동안 약 1000만원의 이자소득공제를 받을 수 있고 중도상환수수료도 면제된다.

한 시중은행 PB센터장은 "주담대를 진행할 때는 자신의 주거래 은행을 찾아 차근차근 상담을 받아보는 게 우선"이라며 "저금리 기조가 당분간 이어질 것으로 보여 당장 낮은 금리의 새로운 상품에 눈길을 돌리기보다는 어느 정도 상황을 지켜보고 상품 갈아타기나 신규 대출을 시도해도 늦지 않다"고 조언했다.

기사 원문보기 :http://realestate.daum.net/news/detail/main/MD20150203060403768.daum