세후 수익률을 결정하는 4가지 절세 테크닉!

보유 중인 아파트를 팔아야 하는 걸까요?”

 

이 질문에 대한 답을 하기 위해서는 사전에 몇 가지를 체크해야 합니다. 그렇지 않으면 똑같은 시세차익 혹은 양도차익을 얻더라도 세금을 제외한 실제 수익률, 즉 세후 수익률이 크게 달라질 수 있기 때문입니다. 지금부터 말씀드리는 것들만 챙겨도 실제 수중에 들어오는 금액이 달라질 겁니다. 네 가지 절세 테크닉, 하나씩 알아볼까요?

 

 

 

 

 

 

절세 테크닉 1.
반드시 ‘세대 기준 주택 수’를 먼저 확인하세요!

 

양도소득세의 기본 단위는 ‘세대 기준 주택 수’입니다. 그리고 양도한 주택의 세금을 계산할 때는 명의가 단독인지 혹은 공동인지를 따집니다. 무슨 말일까요? 예를 들어, 남편은 A 주택 1채, 아내는 B 주택 1채를 보유하고 있습니다. 그 외 다른 세대 구성원 즉 자녀나 부모님은 없다고 가정하겠습니다. 그리고 이러한 상황에서 B 주택을 매도한다고 해보죠.

 

 

 

 

이때 가장 먼저 살펴봐야 할 점은 바로 ‘세대 기준 주택 수’가 2채라는 것입니다! 부부는 세대 분리가 되지 않는 것은 아시죠? 만약 세대 분리를 하려면 실제로 이혼해야 합니다. 말이 안 되겠죠? 따라서 일단 1세대 1주택 비과세는 불가능합니다. 그런 다음에 B 주택의 명의를 보니 단독명의임을 알 수 있습니다. 따라서 실제 양도세 계산은 단독명의에 맞게 해야 하는 것입니다.

 

 

 

실컷 유료 세무 상담을 받고도 상담 내용과 실제로 내는 세금이 달라져 절세에 실패하는 경우가 많은데요. 대부분이 다른 세대 구성원이 보유하고 있는 주택을 상담 과정에서 말하지 않아서라고 합니다. ‘임대주택 등록했으니 빠지겠지?’, ‘오피스텔이니 말 안 해도 되겠지?’ 이러다가 사고가 납니다. 꼭 전체 세대 구성원을 파악하시고 그들의 명의로 된 재산이 있다면 모두 오픈하시기 바랍니다. 특히, 오피스텔과 관련해서는 지난주 칼럼을 꼭 참고해보세요.

 

절세 테크닉 2.
1년에 1채 혹은 2채 정도만 매도하세요!

 

두 번째 테크닉은 ‘합산 과세’에 대한 내용입니다. 현행 세법은 1월 1일부터 12월 31일까지, 같은 연도에 양도한 자산을 합산해서 과세하는데요.

 

 

가령, 어떤 사람이 보유 중인 C 주택과 D 주택을 2019년도에 양도차익이 발생한 상태에서 매도했다고 가정합시다. 이럴 경우는 C 주택과 D 주택의 양도차익을 합산한 정확한 과세표준을 구한 후에 그다음 연도, 그러니까 2020년 5월 31일까지 양도세 확정신고를 다시 해야 합니다.

 

 

이때 아주 중요한 테크닉이 나옵니다! 가령 C, D가 모두 양도차익(+)이 발생했다면 세 부담은 당연히 늘어날 것입니다. 하지만 반대로 둘 중 하나라도 양도차손(-)이 있다면, 이 둘은 오히려 같은 연도에 팔아야 세 부담이 줄어들겠죠? 따라서 아래와 같이 정리할 수 있을 것입니다.

 

 

‘1년에 2채 이상을 양도해야 한다면, 둘 다 플러스라면 다시 한번 세 부담을 고려해보고, 둘 중 하나가 마이너스라면 반드시 플러스가 난 양도차익도 함께 매도할 것!’

 

 

왜냐하면 양도차손은 내가 보유했다가 필요할 때 써먹을 수 있는 게 아니라, 당해년도에만 활용할 수 있기 때문입니다.

 

 

 

 

 

 

절세 테크닉 3.
양도차익이 작은 것부터 매도하세요!

잠시 행복한 상상을 해봅시다. 보유 중인 주택이 너무 많아서(?) 무엇부터 팔아야 할지 모르는 그런 상황말이죠. 이때는 반드시 양도차익이 ‘작은’ 주택부터 매도하는 게 유리합니다.

 

 

 

이때 매도하는 주택은 무조건 양도세가 발생하는데, 차익이 작을수록 양도소득세를 적게 낼 수 있고, 그렇게 해서 남은 주택이 1채 혹은 2채가 될 경우, 양도차익이 상대적으로 큰 주택을 매도할 때 비과세를 노려볼 수 있기 때문입니다. 특히, 남아있는 주택이 2채라면 반드시 ‘일시적 2주택 비과세’가 되는지 따져보는 게 좋습니다. 경우에 따라서는 남은 2채 모두를 비과세 받을 수도 있습니다.

 

 

 

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절세 테크닉 4.

주택이 ‘조정대상지역’에 있다면? 세무 상담 받으세요!

 

양도세 중과는 징벌적 성격의 세금입니다. 즉, 투기수요 억제 등 특정 행동을 유도하기 위해 매우 높은 세금을 부과하는 것이죠. 일단 양도세 중과가 발생하려면 ‘조정대상지역’에 있는 주택을 양도해야 합니다.

 

 

이 경우 장기보유특별공제를 받을 수 없으며, 양도세 기본세율에 10% 포인트(2주택 중과인 경우), 혹은 20% 포인트(3주택 중과인 경우)가 가산됩니다.

 

 

실제로 제가 계산을 해보니, 양도차익이 1억이었을 때 양도소득세가 대략 1,600만 원 정도가 나왔는데요. 이게 2주택 중과가 되면 2,900만 원, 3주택 중과 시에는 거의 4천만 원에 육박합니다. 물론 공동명의 여부, 필요경비 등에 따라 금액이 다르겠지만 대략 이 정도로 차이가 나는 겁니다.

 

 

단순히 본인이 내야 하는 세금에서 10% 혹은 20% 정도만 붙을 거라고 생각하지 마세요. 양도세 중과는 매우 강력합니다. 특히, 이게 중과에 해당하는지 아닌지, 그리고 이걸 어떻게 하면 줄일 것인지를 파악하기는 경우의 수가 많아 매우 어렵기 때문에 반드시 계약서 작성 전 세무사를 찾아가 세무 상담을 받고 진행하시길 바랍니다.

 

 

 

 

자, 여기까지입니다. 사실 이 외에도 몇 가지 테크닉이 더 있는데요. 우선은 이 정도만 알아도 충분할 것 같습니다. 이 정도만 알아도 경우에 따라서는 수 백 혹은 수 천만 원을 절감하실 수 있으니 꼭 기억하시기 바랍니다!

 

 

그런데 말이죠. 이런 내용보다 더 중요한 건 해당 물건의 투자가치를 보는 것이랍니다. 즉, A 아파트를 비과세 받고 세금을 천만 원 아꼈는데, 향후 그 아파트의 가격 상승이 더 클 것으로 예상된다면 그냥 보유하는 게 더 나을 수도 있겠죠?

 

 

 

따라서 투자는 항상 창(투자)과 방패(절세)를 모두 고려해야 한답니다. ‘창’에 대해서는 다른 직방 전문가 칼럼니스트들의 글을 참고하시면 충분하겠습니다. 지금까지 제네시스였습니다.

 

 

 

원문출처 : 직방