증여를 고민 중이라면 7가지를 확인하세요.

최근 들어 더욱 줄어든 아파트 거래 건수, 그중 서울 아파트 거래 건수의 10건 중 2건은 다름 아닌 ‘증여'라고 하는데요 이는 2006년 관련 통계가 집계된 이래 역대 최고치라고 합니다(한국감정원, ‘20년 8월 자료 참조). 물론 증여 자체 건수는 늘지 않았습니다만 그 비중은 더욱 늘어났는데요 그 이유는 무엇이고 증여 시 알아두어야 할 절세 포인트에 대해 살펴봅니다.

 

 

다주택자가 선택할 수 있는 ‘세 가지 방법’은? 

 

아시다시피 다주택자의 보유세 부담은 매년 늘어납니다. 서울 공동주택 공시가격은 2년 연속 14% 이상 증가하였으며 관련 재산세, 종합부동산세(이하 종부세)는 이에 따라 늘었습니다. 특히 종부세의 경우 ‘22년까지 ‘공정시장가액비율’이 매년 5% 포인트씩 상승하기에 집값이 그대로라고 하더라도 종부세는 ‘22년까지 ‘무조건' 오르게 되어 있습니다.

 

이 경우 늘어난 보유세를 피하기 위해 다주택자가 할 수 있는 방법은 크게 세 가지밖에 없는데요,

 

첫째, 보유 중인 물건을 매각하는 것입니다. → 하지만 조정대상지역에 위치한 주택의 경우, 일반과세보다 2배~3배는 세부담이 많은 양도세 중과로 인해 선뜻 매도하기 부담스럽습니다.  

 

둘째, 임대주택등록도 방법이긴 하나, ‘아파트'의 경우 등록자체가 불가합니다. → 현재로서는 빌라, 다세대, 오피스텔 등은 등록이 가능하나 보유세 부담의 주된 이유가 되는 아파트에 대해서는 등록 자체가 불가하기에 이 방법도 현실적으로는 불가합니다.

 

셋째, 마지막으로 할 수 있는 것이 바로 ‘증여' 입니다. → 물론 조정대상지역 내 위치하고 기준시가가 3억 원을 초과하는 경우 증여 취득세율이 무려 12%가 나오기는 합니다만(세대 기준 1주택은 기존과 동일한 3.5%의 증여 취득세율 적용) 현실적으로 앞의 두 가지 방법이 막혀 있기에 이를 선택하는 모양새입니다. 

 

이러한 이유로 많은 세무 전문가들 그리고 저 역시 다주택자가 취할 수 있는 현실적인 방법으로 증여밖에 없다는 결론이 나옵니다. 

증여 시 고려해야 하는 요소는 무엇일까요? 

 

그렇다면 다주택자 입장에서 보유 중인 주택을 증여할 때 살펴봐야 하는 요소는 무엇일까요? 해당 주택의 투자가치, 향후 목표 보유 기간, 조정대상지역 여부, 세대기준 보유 주택 수 등 여러 가지 요소를 고려해야겠으나 기본적으로 다음의 요소들은 체크해보셔야 할 것입니다.

 

하나, 앞서 잠깐 살펴보았으나 조정대상지역내 위치한 기준시가 3억 초과한 주택을 증여할 경우 증여 취득세가 무려 12%나 나옵니다. 물론 1세대 1주택은 종전과 동일한 3.5%의 세율이 적용되지만 보유세 부담이 고민인 경우라면 다주택자가 대부분이므로 현실적으로 12%의 취득세율을 각오하고 증여를 해야 합니다. 

 

둘, 혹시 기준시가 3억 원 미만인 경우라면 가급적 ‘21년 4월 이전에 증여하는 것이 유리합니다. 서울 공동주택(아파트)의 공시가격은 매년 작년에 이어 올해도 14% 이상 증가를 하였습니다. ‘21년도의 경우 최종 결과가 나와봐야겠습니다만 이번에도 14% 공시가격 상승이라고 가정을 하고 이를 역산할 경우 올해 대략 2억 6천 만원(=3억 원 / 1.14) 정도되는 공동주택이라면 ‘21년도에는 공시가격을 3억 원을 초과할 가능성이 있습니다. 

 

따라서 어차피 증여할 주택이고 아직 공시가격 3억 원이 되지 않았는데 내년에 3억 원이 넘을 것으로 예상이 된다면 미리 증여하는게 유리합니다. 그 시기는 ‘21년 4월 이전이 좋습니다. 

 

셋, 부담부증여를 활용하는 것도 필요합니다. 이미 기존 칼럼 및 직방TV ‘절세의 신'에서 부담부증여에 대해 살펴보았는데요 증여대상인 주택에 보증금 혹은 대출 등 채무가 있다면 부담부증여가 유리할 수 있습니다. 하지만 조정대상지역에 위치하고 양도세 중과가 적용된다면 오히려 불리할 수도 있기에 이에 대한 유불리는 세무사 등 전문가와 상담 후 진행하셔야 합니다. 

 

넷, 배우자 증여의 경우 6억 원까지는 증여세가 나오지 않지만 10년 합산한 금액임을 유의하셔야 합니다. 물론 자녀 증여의 경우 5천만 원(미성년자는 2천 만원)보다는 6억 원이 훨씬 큰 금액이기에 배우자 증여가 유리하긴 합니다만 건마다 그런 것은 아니면 10년 동안 합산한 금액을 기준으로 한다는 것을 고려하여 증여해야 합니다. 

 

다섯, 부부는 세대분리가 되지 않습니다. 즉, 배우자 증여 시 배우자 증여공제액이 10년간 6억 원이라는 점은 매우 매력적이지만, 결국 해당 주택을 향후 양도할 때에는 세대 기준 주택 수는 동일하기에 이 부분도 고려하셔야 합니다. 보유세도 줄이면서 장기적으로 세대 기준 주택 수도 줄이는 전략이라면 증여세를 더 내더라도 자녀에게 증여하는 것이 더 나을수도 있습니다. 당연히 이에 대한 유불리는 정확한 세금계산 등을 거쳐야 하므로 세무사 상담 등을 통해 맡기시는 게 좋겠습니다. 

 

여섯, 증여 시 양도차익이 큰 주택을 먼저 증여하는 것이 좋습니다. 가령 증여세가 동일하게 나오는 두 주택이 있는데 하나는 양도차익이 2억, 다른 하나는 1억이라고 가정할 경우 양도차익이 2억인 주택을 증여하면 비록 동일한 증여세를 부담하지만 양도차익이 2억에 대해서는 양도세를 내지 않고 실현한 효과가 나오기에 양도차익이 큰 주택을 먼저 증여하는 것이 유리합니다. 하지만 이 경우 다음 ‘일곱' 내용까지 함께 알아야 합니다. 

 

일곱, 배우자 및 자녀 등에게 증여할 경우 최소 5년은 보유해야 합니다. 그렇지 않을 경우 ‘이월과세'에 해당, 당초 취득가액으로 양도세를 계산하여 세 부담을 하기에 취득세만 부담하는 결과를 초래할 수 있습니다. 따라서 다주택자의 경우 앞에서 살펴본 여러 사항을 고려함과 동시에 오래 보유할 수 있는 가치가 있는 주택을 위주로 증여하는 경우가 많은 것입니다. 

 

지금까지 최근 서울 아파트 증여 건수가 늘어난 이유와 함께 증여 시 알아두어야 할 사항에 대해 살펴보았습니다. 사실 지금의 내용을 잘 이해하셨다면 ‘앞으로 서울에서 괜찮은 기존 주택은 매물로 나오기가 쉽진 않겠구나' 라는 생각을 하실 수 있어야 합니다. 

 

최근 거래는 잘 안 되지만 한 번 거래가 되면 꽤 높은 가격으로 혹은 신고가를 갱신하는 이유 중 일부가 저는 여기에 있다고 생각합니다. 물론 세금적인 측면에서 본 것이지만 충분히 그럴 가능성이 높다고 생각합니다. 이런 부분들을 잘 고려하시어 향후 주택시장이 어떻게 전개될지에 예측해 보시고, 그 결과를 확인하신다면 더 도움이 되지 않을까 생각해 봅니다. 지금까지 제네시스였습니다.

 

 

 

 

출   처 : 직 방