주택 임대..절세 방법은?

 

 

 

 

최근 전국의 평균 전세가율이 70%를 훌쩍 넘으면서 전세를 월세로 돌리는 임대차 계약이 점점 늘고 있습니다.

집주인 입장에서도 초저금리 시대에 월세수익을 노리는 분들이 늘고 있고, 세입자도 전세금마련하기가 어려워 월세계약이 늘고 있는 것 같습니다.

이렇듯 집주인과 세입자간 이해가 맞아서인지 최근 임대차 계약 10건 중 절반 이상이 월세조건이라고 하는데요.

소득이 있는 곳에 세금이 있는 것이 필연이지만, 주택임대의 경우에는 세법을 잘 활용하면 절세가능성을 획기적으로 높일 수 있습니다.

오늘 재테크타임에서는 주택을 임대할 때 절세할 수 있는 방법을 중심으로 팁을 드리도록 하겠습니다.

예를 들어보겠습니다.

2주택자인 A씨는 집한채를 월세 100만원에 세를 주고 있는데 세금을 내야하는지 궁금해 합니다.

이런 분들이 꽤 많을텐데요.

꼭 알아두셔야 할 포인트. 연간 2천만원 소득까지는 주택임대소득은 면세가 된다는 점입니다.

따라서, A씨는 작년 1200만원 소득에 대해서는 종합소득세 신고의무가 없습니다.

하지만, 연간 2천원이 초과되면 얘기는 달라지죠. 받은 임대소득 전체가 종합과세 대상이 되어, A씨는 다른 종합소득과 합산해서 세금을 내야 하는 것입니다.

가령, A씨가 근로소득에 대해 26.4%(소득세+지방세)까지 세율을 적용받았다면 연말정산한 소득에 임대소득이 추가돼, 임대소득은 26.4% 세율부터 세금을 내야 하는 것입니다.

만약 A씨의 임대소득이 2200만원이었다면 2천만원을 넘었기 때문에 소득세신고의무가 생기는 셈이죠.

대략적으로 경비율 등을 고려 후 세금은 2200만원의 15%정도인 330만원 정도가 나올 수 있는데요.

이렇게 되면 A씨의 세금을 뺀 순임대소득은 1870만원으로 줄어들어 됩니다.

그렇다면 A씨가 월세를 좀 줄여서 160만원씩만 받고, 대신 보증금을 올려받았다면 어떻게 될까요?

월세 소득은 연간 1920만원. 2주택자의 전세 보증금은 임대료 계산에 합산되지 않으므로, 총임대소득은 2000만원이내라서, 내야할 세금은 전혀 없게 됩니다.

순수익은 보증금운용수익을 제외하고도 50만원(=1920만원-1870만원)이 더 늘어나는 셈이죠.

A씨처럼 근로소득이나 다른 종합소득이 많은 사람이라면, 주택임대소득을 2000만원 이하로 낮추는 것이 절세에 확실히 유리하다는 것을 알 수 있습니다.

2천만원 이하 주택임대소득 비과세는 올해까지만 해당되지만, 2017년 내년에도 2천만원 이하 임대소득에 대해서는 또다른 혜택인 분리과세혜택이 주어집니다.

필요경비율을 60%까지 적용받을 수 있고, 15.4%의 낮은 세율로 분리과세가 가능하기 때문에 내년에도 소득세 부담을 줄일 수 있으니 주택임대는 연간 2천만원을 중심으로 설계하는 것이 필요한 셈입니다.

2천만원을 넘으면 세금만 많이 내는 것이 아닙니다.

또다른 부담인 건강보험료가 부담이 늘어나게 됩니다.

즉, 주택 소유자가 전업주부인 경우에는 자녀나 남편의 피부양자로 등재되어 건강보험료를 본인 명의로 납부를 하지 않았는데 주택임대소득이 2천만원이 넘게 되면 건강보험료를 추가적으로 내야해서 실질적인 임대수익률 하락이 발생하게 되는 셈입니다.

그렇다면 2천만원을 넘는 월세소득을 갖고 있거나, 월세아파트를 추가로 사서 임대하실 분들은 어떻게 절세하는 것이 좋을까요?

가령, 역세권에 아파트가 2채 있으며, 각각 150씩 월 300만원 월세를 받고 있으면 1년간 월세가 2천이 넘으니 세금이 많이 나오겠죠?

거의 1년에 한 달 월세에 해당하는 세금이 나올 수 있는데요.

이때 절세팁으로는 배우자에게 한 채를 증여하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

남편 혼자 임대소득을 받아 세금을 고스란히 내는 것보다 아파트 한 채를 아내에게 증여하면 절세가 가능해지는 셈입니다.

배우자에게는 10년간 6억 원까지는 증여공제를 활용하여 증여세없이 증여할 수 있는데요.

증여를 통해 현재 300만원의 임대소득이 남편과 아내 각각 150만원씩 나누어지고, 주택임대소득이 연간 1800만원씩으로 나누어져서 올해까진 비과세되고 내년엔 분리과세 혜택을 받을 수 있어 절세가 가능해지는 것입니다.

또한 재산이 아주 많아서, 여러 채의 주택을 장기간 세놓을 예정이라면 임대사업자 등록을 고려해 볼 수 있습니다.

이때는 임대소득이 연간 2천만원을 훌쩍 넘길 것이기에 임대주택사업자로 등록하여 신규분양주택 취득시 취득세 감면혜택과 종합부동산세 절세를 도모할 수 있기 때문입니다.

임대사업자등록은 자신의 임대목적, 자금의 운용기간 등을 모두 고려하여 결정해야 하기 때문에 반드시 세무전문가와 상의하는 것이 필요합니다.

눈앞의 세금혜택만 보고 임대사업자 등록을 했다가 집을 팔아야 할 때 팔지 못해 투자손실이 절세혜택보다 커지는 경우가 왕왕 있기 때문이지요.

돈 걱정없는 노후를 보내기 위해서는 투자수익률을 따져 보는 것이 중요합니다.

임대계약전 먼저 절세항목을 점검해 보시기 바랍니다.

 

 

출처:재테크타임