치솟는 전세가율에 ‘깡통전세’ 우려…내 보증금 지키는 방법?

불안하다면 보증보험 이용할 만

 

 

봄 이사철을 앞두고 전셋값이 폭등하면서 ‘깡통전세’ 공포도 커지고 있다. 깡통전세는 주택담보대출과 전세보증금을 합한 금액이 주택 매매가의 80%가 넘어 사실상 깡통이나 다름없는 주택을 뜻한다.

최근 2년 사이 전세가율(매매가 대비 전세가 비중)은 70~80%까지 뛰었다. 수도권 일부 지역에선 전세가율 90%가 넘는 곳도 속출하고 있다. 한마디로 집을 처분해도 남는 게 없다는 얘기다.

이 같은 깡통전세의 위험 속에서도 세입자가 선택할 수 있는 방법은 많지 않다. 전세가 워낙 귀하다보니 ‘알면서도’ 일단 계약할 수밖에 없는 상황이다. 그렇지 않으면 달리 방법이 없기 때문이다.

이사만 안 간다면 전세권은 필요 없어

그렇다면 전셋값을 온전히 지킬 수 있는 방법은 없을까. 전셋값을 지키려면 반드시 3가지를 충족해야 한다. 전입신고, 확정일자, 실제 거주다.

그래야 살고 있던 전셋집이 경매에 부쳐져도 임차권이 성립된다. 물론, 이 세가지를 다 했다고 해서 무조건 지킬 수 있는 건 아니다. 전입신고(확정일자) 시점 자체가 은행에 뒤진 후순위라면 도리가 없다.

전세권 설정은 굳이 처음부터 할 필요는 없다. 직접 거주한다면 전입신고하고 확정일자를 받은 것만으로도 전셋값을 지킬 수 있다. 다만 전세 기간 중 불가피하게 이사(전출)를 가야 하는 상황이라면 반드시 전세권 설정을 해야 한다.

하지만 전세권 설정은 집주인의 허락이 있어야 하고 비용도 사실상 세입자가 물어야 한다. 임대차 계약이 종료 돼서 이사를 가야 하는데, 집주인이 전셋값을 안 돌려 주거나 경매가 진행 중이라면 임차권 등기를 설정하면 된다.

임차권등기명령제도는 임대인의 허락을 요구하지 않고, 비용도 전세권설정등기보다 적게 든다. 임차권등기명령에 따라 등기를 설정하면 임차인은 이사를 가더라도 대항력과 우선 변제권을 유지할 수 있다. 단, 임대차등기명령은 임대차가 종료돼야 할 수 있다.

보증보험 이용할 만

여기서 주의할 점은 반드시 임대차등기가 등기사항전부정명서(구 등기부등본)에 기재되고 난 후 이사를 가야한다. 임차권등기명령신청은 해당 주택의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원, 시·군법원에 접수하면 된다.

임대차등기는 채권이므로 집주인이 계속 전셋값을 돌려 주지 않으면 임차보증금반환청구소송을 거쳐 판결 등의 집행권원을 확보한 뒤 강제경매를 신청할 수 있다.

그래도 불안하다면 세입자를 위한 보험상품 가입도 고려해 볼 만하다. 전세보증금 4억원 이하(수도권 4억원 이하, 그 외 지역 3억원 이하)의 세입자라면 대한주택보증의 ‘전세보증금반환보증보험’을 고려할 만하다.

집주인 담보대출을 포함한 전세보증금이 아파트의 경우 집값의 90% 이하, 오피스텔과 연립·다세대 70%, 단독 80% 이내면 전세보증금이 전액 보장된다. 보증료율은 전세금의 연 0.197%이다.

고가 전세 거주자는 서울보증보험의 ‘전세금보장신용보험’을 활용하면 된다. 담보대출을 포함한 전세금이 집값만 넘지 않으면 가입 가능하다. 아파트는 전세금 전액(보증료율 연 0.232%), 단독·다가구·다세대는 70~80%(보증료율 연 0.263%)까지 전세금을 보장해 준다.

 

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