전세권을 설정한 경우에도 자동 연장이 되는지 알아보자."

# A씨는 아파트에 세를 들면서 전세권을 설정하였다. 사정상 전입신고를 못하기 때문에 주인 동의를 받아 등기부에 전세권을 올린 것이다. 그리고 얼마 전 2년 만기가 지났다. 보통 자동 연장되면 2년이 연장된다고 한다. 그런데 전세권을 설정한 경우에도 역시 자동 연장이 되는가? 된다는 말도 있고 안 된다는 사람도 있다. 누구 말이 맞는가?

 

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먼저 ‘전세권’과’ 그냥 전세’를 구별하자.

 

전세 계약을 하고 등기부에 전세 계약의 내용을 올리면 ‘전세권’이 된다. 이를 ‘전세권 설정’ 이라고 한다.

 

 

 

그러나 등기에 올리지 않고 그냥 전세 계약서만 보관하면, 말 그대로 ‘그냥 전세’ 가 된다. 임대차거래 현장에서는 ‘그냥 전세’가 대부분이다. 전입신고를 하고 실제 들어가 살면 굳이 전세권 설정을 안 해도 되기 때문이다. 어떤 사정으로 세입자가 전입신고를 못하는 경우 대안으로서 전세권을 설정하는 것이 일반적이다. 보다 자세한 내용은 필자가 부동산매거진에 올린 다른 글 “확정일자와 전세권 설정, 어떻게 다른 건가요?”를 참고할 수 있다.

 

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전세권도 자동연장 된다.

 

임대차 계약 만기일 6개월 전부터 1개월 사이에 서로 아무 말 없이 지나가면 계약기간이 자동 연장된다. 이를 묵시적 갱신이라고 하여 임차인을 보호하기 위한 제도이다. 전세권도 역시 묵시적 갱신이 적용된다.

 

민법 제312조 (전세권의 존속기간)

④건물의 전세권설정자가 전세권의 존속기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 전 세권자에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는  그 기간이 만료된 때에 전 전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 본다. 이 경우 전세권의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 본다.

 

그런데 여기에서 ‘전세권의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 본다’는 문구를 주목해야 한다. 연장된 기간이 다음 조항에 따라 불과 6개월에 그칠 수도 있기 때문이다.

 

민법 제313조 (전세권의 소멸통고)

전세권의 존속기간을 약정하지 아니한 때에는 각 당사자는 언제든지 상대방에 대하여 전 세권의 소멸을 통고할 수 있고 상대방이 이  통고를 받은 날로부터 6월이 경과하면 전세 권은 소멸한다.

 

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자동 연장된 기간은 2년이 아니고 6개월이다.

 

임대인 쪽에서 나가달라는 통고가 없으면 세입자는 계속 살 수 있다. 그러나 일단 통고를 받으면 6개월 후에는 이 집을 비워줘야 한다. 물론 이 때 임대인은 전세금을 반환해야 한다.

 

주택의 세입자는 자동연장 되면 2년 더 살 수 있는 것 아닌가요?

 

맞는 말이다. 그런데 전세권에는 적용되지 않는다. 주택의 임차인은 묵시적 갱신이 되면 2년간 더 살 수 있도록 주택임대차보호법에 나와 있지만(제6조 제2항), 이 조항은 전입신고를 안 한 전세권자(임차인)에게는 해당이 없기 때문이다. 이 부분도 전세권이 그냥 전세보다 불리한 대목이다.

 

그렇다면 전세권은 자동연장 되어도 늘 불안하겠네요? 6개월 시한부잖아요?

 

그래서 임차인 입장에서는 자동연장 보다는 재계약을 하고 등기부상 기간도 변경해 두어야 안심이 된다. 이제 B씨의 사례를 보자.

 

# B씨는 전세 계약을 2년 연장하면서 등기부에 올린 전세권의 기간도 연장해 두고 싶다. 그런데 등기부를 떼보니 전세권 뒤에 저축은행의 근저당이 올라가 있다. 이 경우 은행의 동의를 받아야 하는지 궁금하다.

 

 

 

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전세권을 연장하려면 후 순위 권리자의 동의가 필요하다.

 

등기부에 올라가 있는 전세기간 즉 ‘존속기간’을 연장하려면 저축은행의 동의를 받아야 한다. 저축은행이 근저당권을 설정할 때는 앞에 있는 전세권이 2015년12월25일에 끝날 것으로 알고 있었는데, 만약 연장된다면 손해를 입을 수 있기 때문이다. 관련 법 조항을 보자.

 

부동산등기법 제52조(부기로 하는 등기)

등기관이 다음 각 호의 등기를 할 때에는 부기로 하여야 한다. 다만, 제5호의 등기는 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 없는 경우에는  그러하지 아니하다.

5. 권리의 변경이나 경정의 등기

 

 ‘부기로 하는 등기’란 기존의 전세권 순위를 유지하면서 전세 기간을 변경 등기하는 것을 말한다. 그리고 ‘등기상 이해관계 있는 제3자’란 기존 등기를 변경함으로써 손해를 입을 권리자를 의미한다고 판례는 설명하고 있다. (대법원 1998. 4. 9. 자 98마40 결정)

 

연장에 대한 동의를 못 받으면 어떻게 됩니까? 전세금 보호를 못 받게 되나요?

 

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연장에 대한 동의를 못 받아도 전세금 자체는 안전하다.

 

후 순위 근저당권자가 존속기간 연장에 대한 동의를 해주지 않아도 B씨가 전세금을 돌려받는 데 문제가 되는 것은 아니다. 설사 이 집이 경매를 당해도 전세금을 먼저 배당 받을 수 있기 때문이다. 또한 자동 연장 상태가 아니고 재계약을 맺었기 때문에 집주인이 일방적으로 나가라 할 수도 없다. 다시 말해 위에서 설명한 전세권 소멸통고도 해당이 안 된다. 이렇게 보면 굳이 존속기간 연장을 안 해도 별 문제는 없다. 결국 자동 연장 대신에 재계약을 확실히 해두면 될 것이다.

 

전세금을 올려주는 경우에는 어떻게 됩니까?

 

B씨의 경우 5천만 원 올려 4억 원에 재계약 하고 등기부상 전세금도 4억 원으로 고쳐 놓고 싶다. 그러나 증액 등기 역시 후 순위 권리자의 동의가 없으면 안 된다. 물론 동의가 없어도 그 다음 순위로 증액 등기는 가능하다. 이 때 B씨는 비록 후 순위지만 이 증액 등기를 해두는 것이 좋다. 그래야 5천만 원에 대한 배당 순서를 근저당권자 다음으로 확보하기 때문이다.

 

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전세권은 자동 연장보다 재계약이 유리하다.

 

지금까지 살펴본 내용을 한번 정리해 보자.

 

▷ 전세권도 자동 연장이 되지만 보장 기간이 6개월에 불과하다.

 

▷ 따라서 세입자로서는 자동 연장 보다 재계약이 유리하다.

 

▷ 기간 연장을 등기하려면 후순위 권리자의 동의가 필요하다.

 

▷ 동의를 못 받아 기간 연장 등기를 못 해도 전세금 돌려 받는 데 문제는 없다.

 

▷ 기간 연장과 동시에 전세금 증액을 한 경우에는 후 순위 권리자의 다음 순위라도 등기에 올려야 증액분에 대한 배당 순서를 확보하게 된다.

 

 

 

 

 

 

 

원문보기:http://land.naver.com/news/magazineView.nhn?arti_seq=30787002