아파트는 ‘전세 사기’ 위험 없을까?

 

수도권 아파트 전세가율 50%대…빌라‧오피스텔보다 ‘안전’

집값 하락 지속되면 아파트 ‘역전세‧깡통전세’ 속출할 수도

 

 

전국적으로 전세사기 피해가 잇따르면서 전세 세입자의 불안감이 확산하고 있다. 지금까지 보고된 대규모 전세사기 피해는 수도권 신축 빌라 및 오피스텔 위주이지만, 아파트 전세 세입자 사이에서도 보증금 반환 사고에 대한 우려가 번지는 상황이다.

전문가들의 말을 종합하면, 아파트는 연립‧다세대 물건에 비해 대규모 전세사기 가능성이 낮은 게 사실이다. 상대적으로 시세를 명확히 확인할 수 있는데다 전세가율도 50~60%대 수준이기 때문이다. 다만 최근 집값 하락 국면이 지속하는 상황이라, 아파트에서도 '깡통전세'나 '역전세' 위험성이 도사리고 있다. 이 경우 보증금을 제대로 돌려받지 못할 수 있어 주의가 필요하다.

 

 

전세사기 피해, 빌라‧오피스텔에 집중…왜?

 

최근 전국적으로 문제가 되고 있는 전세사기 피해 사례는 대체로 빌라나 오피스텔에서 발생했다. 서울 강서구 화곡동 일대 빌라 283채를 매입하고 임대한 뒤 보증금을 돌려주지 않은 화곡동 '빌라왕' 사건부터 2500가구 가량이 피해를 겪고 있는 것으로 알려진 인천 미추홀구 '건축왕' 사건의 피해 대상은 주로 빌라 등 공동주택이다. '건축왕' 사건의 경우 피해 대상에 아파트가 포함됐지만, 이는 1~2동 규모의 '나홀로 아파트'다.

빌라와 오피스텔이 전세사기에 취약한 이유는 일차적으로 아파트에 비해 가격이 저렴한 데다 정확한 시세 파악이 어려운 편이기 때문이다. 상대적으로 적은 자본으로 빌라‧오피스텔 매물을 쓸어 담은 뒤 매매가에 준하는 가격으로 전세 계약을 맺을 수 있는 것이다. 여기에 처음부터 보증금을 편취할 목적으로 공인중개사 등과 결탁해 시세를 속이거나 임대인 명의를 계약 후 변경하는 식으로 조직적 전세 사기가 이뤄진다.

부동산 상승기엔 매매가가 오를 것이기에 집주인이 보증금을 반환해줄 여력을 갖추고 있지만, 문제는 집값이 떨어질 경우다. 무리하게 대출을 받은 집주인이 파산한다면 그때부터 세입자의 악몽이 시작된다. 빌라나 오피스텔은 시장성이 떨어지는데다 경매에 넘어가면 50~60% 수준밖에 받지 못한다. 거기에 집주인의 은행 대출과 체납 세금을 갚는 일이 세입자들의 보증금을 반환하는 것보다 우선하기 때문에, 세입자로선 보증금을 단 한 푼도 돌려받지 못할 수 있는 것이다.

 

 

"부동산 하락기엔 아파트 전세도 안전하지 않아"

 

반면 아파트는 기본적으로 가격이 비싸기 때문에 애초에 수백 채씩 소유하기 어려운 데다 정확한 시세 파악이 가능한 편이다. 때문에 전세보증금이 매매가를 넘어서는 경우는 드물다. 한국부동산원 자료에 따르면, 지난 2월 기준 서울 아파트 3개월간의 전세가율은 58.0%다. 연립‧다세대 주택이 77.8%를 기록한 것과 대조된다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "무자본 갭투자를 하려고 해도 전세가율이 높아야 하는데 아파트는 상대적으로 전세가율이 낮은 편이다. 조직적 전세 사기에 대한 위험성은 연립‧다세대 주택에 집중되는 경향이 있다"고 설명했다.

다만 아파트 전세 세입자라 하더라도 늘 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있는 것은 아니다. 최근 부동산 하락기와 맞물려 매매가가 기존에 계약한 전세가격 수준으로 떨어지는 현상이 발생하고 있어서다. 전세가가 매매가의 80% 이상이 되면 '깡통전세'로 취급한다. 이 경우 집주인이 집을 팔아도 보증금 반환이 어렵기 때문에 세입자 입장에선 보증금을 제대로 돌려받기 어렵다.

서진형 경인여대 교수는 "집값 하락기가 가속화한다면 아파트라도 위험해질 수 있다"며 "아파트 매매가가 절반 이하로 급감할 가능성은 낮겠지만 시장 상황에 따라 보증반환사고나 역전세 문제가 발생할 수 있다"고 분석했다.

 

 

 

 

출 처 : 시사저널